オーナーを搾取する「家賃集金管理システム」-6

ネコダイキョー甲子園口 ポスター1

ネコダイキョー甲子園口 ポスター2

満室大家塾
オーナーを搾取する「家賃集金管理システム」-5

 (上記記事の続きです。なお「家賃集金管理システム」とは、賃貸全面管理委託のことです。最大手ハウスメーカーがこの名称を用いていますので、本記事でもそのように記載しました)。


 「家賃集金管理システム」(=賃貸全面委託管理)では、「入居者間のクレーム対応」を業務として謳っています。しかし管理会のクレーム対応能力には期待しないほうが良いでしょう。
 さらには、入居者間や入居者とオーナーや近隣住民との仲裁は法律事務に該当します。弁護士等の資格がない賃貸管理会社が行えば非弁活動であり、刑事罰の対象になります。法律上も賃貸管理会社は、入居者等が関わる利害関係の仲裁は出来ません。

 アウトソーシングが有効な業務は、・定型的で、・権限委譲の範囲が明確、・マニュアル化できる、ものです。
 賃貸管理委託はアウトソーシングの一種です。その内の「クレーム対応」は、上記の条件に全て反します。つまり・非定型的、・権限委譲の範囲が不明確、・マニュアル化がそぐわない、のです。
 賃貸住宅に関わるクレームは多岐にわたり、思いもよらないトラブルばかりです。それらの対応をマニュアル化して解決できるものではありません。対応によっては、さらにトラブルを大きくします。

 それを無理に対応手順をマニュアル化すれば、クレームの原因入居者に注意文書をポスティングすることと、ポスターの掲示になります。事実賃貸管理会社は、クレーム対応はポスティングとポスター掲示しかしません。
 画像左・中は、私が所有している投資向け区分所有マンションでのポスター掲示です。このマンションの管理会社は独立系で一棟の賃貸マンションアパートも多く管理受託しています。ですから画像のマンションと一棟の賃貸集合住宅と管理手法は同じです。

 共用部分が狭いことから、バイクの駐輪は禁止しています。管理会社の対応は「バイク駐輪禁止」のポスターを掲示するのみで、全く効果はありません。
 また本マンションは犬猫等のペット飼育が禁止されています。かつてこのマンションに住む母子が猫を数匹飼育し、外にも放していました。市が回収しない猫のトイレ砂をマンション以外のごみステーションに捨てるので、近隣から苦情が再三来ていました。
 管理会社の対応は、当該入居者にペット飼育禁止とゴミだしの注意を促す文書をポスティングするのとペット飼育禁止のポスターを掲示するだけでした。結局当該入居者が退去するまで改善しませんでした。

 賃貸集合住宅での入居者クレーム対応について、参考になる本があります(画像右)。


鈴木ゆり子の「実践満室大家塾」目次:鈴木ゆり子の「実践満室大家塾」

年利20%サラリーマン大家の不動産投資術:「鈴木ゆり子の実践! 満室大家塾」を読んで


 その中では、著者の鈴木ゆり子氏のクレーム対応方法が書かれています。
 鈴木氏が経営するアパートで、女性入居者から「同じアパートに住む男性が、ベランダに出て私を監視してストーカーする」と言う苦情が入りました。鈴木氏はくだんの男性入居者を訪問しますが、単刀直入に「ストーカー行為を止めなさい」などと言いません。まず世間話から始めます。
 実はこの男性入居者は、部屋を汚さないようにベランダに出てタバコを吸っていたのでした。

 管理会社のように「ベランダで女性を監視する行為は止めてください」という文書をポスティングしたらどうなりますか。男性入居者は怒るでしょうし、なおさらアパート入居者間の人間関係が悪くなります。それは退去にもつながるでしょう。
 私も似た経験があります。アパートの女性入居者が「夜中に真上に住む男性入居者がドアをたたいたりして嫌がらせをするので怖い」と苦情を申し入れてきました。一方で、指摘のあった男性入居者は「夜中の2時ごろに、真下の部屋の女性入居者を男性が訪ねてきて、テレビを大音量でつけたりしてうるさくて迷惑だ」と苦情を入れてきました。男性入居者は「うるさい」と注意する意味でドアを叩いたのです。
 私が女性入居者の言うことを真に受けて男性入居者に「女性入居者への嫌がらせを止めなさい」と頭ごなしに注意したら大変なことになります。

 人間関係は微妙です。人の気持ちを汲み取り、キメ細やかな対応が必要です。それは非定形的な状況判断をしなくてはなりません。
 一方の言い分だけを聞いて、マニュアル通りそのまま文書で注意しても何の解決にもなりません。かえって人間関係を悪化させる可能性もあります。かといってオーナーが対応すれば必ず良いと言うものでもありません。頭ごなしに注意するのであれば、管理会社のポスティングのほうがマシかもしれません。

 賃貸住宅でのクレーム対応は、特に人間関係は非定型的で、全てが特殊なケースであると言っても過言ではありません。それらの対処を管理会社に一任しても、期待通りの解決は望めないでしょう。クレーム対処は、その人の臨機応変な「人間力」がものを言うからです。
 なお、本記事でご紹介した鈴木ゆり子氏の「満室大家塾」では、「タバコをポイ捨てする入居者に止めさせるには、口やかましく注意するより目の前で大家自ら黙って拾うのが効果がある」との記述もあります。概ね正解だとは思いますが、私のアパートの覚せい剤ジャンキー入居者には全く効果がありませんでした。

 クレーム対応は、「こういうケースではこうする」と手順をマニュアル化することはできないのです。
 しかし多くの社員、中には入社したばかりの方もいる賃貸管理会社は、対応手順をマニュアル化せざるを得ません。人の心の機微を察したクレーム対処を期待しても無理です。不動産賃貸業はサービス業の一種です。クレーム対応が「業」としての品質を左右します。


・こちらでも本記事を公開しています。

オーナーを搾取する「家賃集金管理システム」-6
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大家を食い物にする・・・

「家賃集金管理システム」「サブリース」と、細々と生計を立っていく‘高齢者・年金暮らし‘を食い物にして!

日本不動産仲裁機構が問題提起をしてくれました。あとは「テレビ雑誌等」で、第二の姉歯のように大事件にしてくれることだけです。

Re: 大家を食い物にする・・・

sadakun_d様、コメントありがとうございます。

> 「家賃集金管理システム」「サブリース」と、細々と生計を立っていく‘高齢者・年金暮らし‘を食い物にして!

先般仲介さんと雑談をしました。
「さすがに、ハウスメーカーなどの、○十年一括借り上げに騙されるバカも最近は少なくなりましたね」。
でも、未だにアパート経営をする前から舞い上がって私などに絡んでくる人もいますよ。
「あなたは儲からない慈善事業をやって、よほど世間知らずの無知の馬鹿じゃないの。私は大手ハウスメーカーの○十年一括借り上げでスマートにもっとがっぽり儲けるわよ。おっほっほっ」とね。
まあ、未だにマルチや原野商法、オレオレ詐欺にだまされる人も絶えないわけですから、それより頭の質は紙一重だけましですかね。


> 日本不動産仲裁機構が問題提起をしてくれました。あとは「テレビ雑誌等」で、第二の姉歯のように大事件にしてくれることだけです。

リンクを見ました。
私は中小企業診断士資格ホルダーなんですよ。
20年近く前の話ですが、私は日本マンパワーという予備校で、一次試験答練で約200名のうち、8科目中5科目でトップでした。

サブリースの詐欺的商法ですが、マスメディアで取り上げて真実を報道しているところは皆無だと思います。
建築、住宅関連は、マスメディアの大スポンサーですから。
個人ブログで、書いている人は僅かにいます。
しかし冗談抜きで、この問題を正面切って書けば、身に危険が及びます。
日本共産党が取り上げたことがあります。
この政党は、たまにいい指摘をします。
区分所有(分譲マンション)の問題点などでもです。

不動産会社、賃貸物件のオーナー様を食い物にせんとする哀誤

御無沙汰しております。
こんなブログの記事を見つけましたので、リンク貼らせて頂きます。

http://ameblo.jp/shima61/entry-12100351922.html
>マウのブログ
>不動産会社、賃貸物件のオーナー様へのお願い

アパートの敷地内での、猫の餌やりについての話です。

>ただ一点残念だったことは… 以前、某不動産会社の方は工事中に猫が来ないようにしてくれ、土地の所有権の問題にも関わると言ってきましたが、地域ねことは所有者のいない猫であり元々その地域に住んでいる猫であるので土地の所有権の問題は関係ない、問題外のことなのです。

問題外なのは、この御仁のオツムです。

>が… やはりそのことをお伝えすると所有権の問題はあるので仕方ないとおっしゃった点でした。

不動産屋さんの方が正論です。

>まっ、この問題は地域ねことはどういうものか その活動とはどういうものかを学ばないと中々理解するのは難しいのかもしれないとは感じています。

哀誤的愚民思想丸出しです。

>ペット不可だろうが、集合住宅だろうが、反対の人間がいようが、猫を嫌いな人間がいようが地域ねこ活動は外で暮らすねこをこれ以上増やさないようにする活動であり、野良猫によるトラブルも減っていく活動

問答無用と言わんばかりの、上から目線。
他者の権利や権限度外視した、一方的な意見が反発を買い、これが京都や和歌山で「餌やり禁止条例」制定のきっかけになったという自覚が全くありません。

>人も幸せ ネコも幸せのトップでお伝えしているように何一つとして悪いとこが無く、良いことばかり嫌いな方、迷惑がかかっている方にとって一番有益があることなのですが…

とんでもない話です。地域猫は百害どころか千害あって、一利どころか0.5利無しです。

>嫌いな人間にとっては鼻につくのでしょう

ただの猫嫌いとしか捉えていません。

>今後はすべてをボランティアに任せるのではなく地域の問題として土地の所有者の方達、住民の方達が小さなことからでも構いません ご協力して頂けるようになれば更に住み良い地域となると感じておりますし私個人の問題としても有り難いです。

正直言って、こんな人には協力できません。
一部の無責任な餌やりが事態を悪化させたツケを「地域の問題だから、あんたらも協力しろよ」と丸投げして、その無責任餌やりの責任棚上げにする人を誰が信用しますかって。

さんかくさんからも、知り合いの不動産屋さんやマンションやアパートのオーナーさんに、こういう類いの御仁は門前払いにすべしと呼びかけた方がベターだと思います。

Re: 不動産会社、賃貸物件のオーナー様を食い物にせんとする哀誤

オキキムイ様、コメントありがとうございます。

> こんなブログの記事を見つけましたので、リンク貼らせて頂きます。
> http://ameblo.jp/shima61/entry-12100351922.html

大変面白いので、折々記事で取り上げたいと思います。


> >某不動産会社の方は工事中に猫が来ないようにしてくれ、土地の所有権の問題にも関わると言ってきましたが、地域ねことは所有者のいない猫であり元々その地域に住んでいる猫であるので土地の所有権の問題は関係ない、問題外のことなのです。

あのですね、賢い人や知能が正常な人より、完全な馬鹿の方が論破が難しいのです。
その典型でしょうな。
「バカは論破できない。なぜならば論破されていることを理解できないから」。
もう、天下無敵ですわw


> >まっ、この問題は地域ねことはどういうものか その活動とはどういうものかを学ばないと中々理解するのは難しいのかもしれないとは感じています。
> 哀誤的愚民思想丸出しです。

アメリカでは、TNR活動で発信チフスが流行し、TNR活動団体が刑事訴追を受けている例もありますからね。
海外の正しい情報を日本に提供しなければならないと痛切します。


> >ペット不可だろうが、集合住宅だろうが、反対の人間がいようが、猫を嫌いな人間がいようが地域ねこ活動は外で暮らすねこをこれ以上増やさないようにする活動であり、野良猫によるトラブルも減っていく活動

地域猫で野良猫が減るのならば、これほどまでに日本で地域猫活動が年々活発化しませんよ。
地域猫が言われだしてからの方が、はるかに野良猫被害は増えているでしょう。
だから野良猫餌やり裁判や、条例制定の動きが活発化しているのです。


> 他者の権利や権限度外視した、一方的な意見が反発を買い、これが京都や和歌山で「餌やり禁止条例」制定のきっかけになったという自覚が全くありません。

日本人は優しいですからね。
しかし将来、日本でも野良猫餌やりに対して厳罰化するかもしれません。
地域猫(TNR)がアメリカから10年遅れてやってきたように、餌やり懲役90日も、もしかしたら日本で立法化されるかもしれません。


> >人も幸せ ネコも幸せのトップでお伝えしているように何一つとして悪いとこが無く、良いことばかり嫌いな方、迷惑がかかっている方にとって一番有益があることなのですが…
>
> とんでもない話です。地域猫は百害どころか千害あって、一利どころか0.5利無しです。

日本でも発信チフスやペストが地域猫により感染して死者でも出れば、このような鞭猛毎も考えが変わるかもしれません。


> >嫌いな人間にとっては鼻につくのでしょう

好き嫌いの問題を抜きにして、感染症などの実害があります。


> >更に住み良い地域となると感じておりますし私個人の問題としても有り難いです。
>
> 正直言って、こんな人には協力できません。
> 一部の無責任な餌やりが事態を悪化させたツケを「地域の問題だから、あんたらも協力しろよ」と丸投げして、その無責任餌やりの責任棚上げにする人を誰が信用しますかって。

猫地獄の不潔な住みにくい地域になるでしょう。
このような猫強靭がのさばれば。


> さんかくさんからも、知り合いの不動産屋さんやマンションやアパートのオーナーさんに、こういう類いの御仁は門前払いにすべしと呼びかけた方がベターだと思います。

もちろん門前払いですよ。
しかし他人の地所に勝手に入ってきます。
プロフィール

さんかくたまご

Author:さんかくたまご
当ブログのレコード
・1日の最高トータルアクセス数4332
・1日の最高純アクセス数1324
・カテゴリー(猫)別最高順位7267ブログ中15位
・カテゴリー(ペット)別最高順位41358ブログ中37位

1959年生。
大阪府出身、東京育ち(中学は世田谷区立東深沢中学校、高校は東京都立戸山高校です)。
現在は、兵庫県西宮市在住です。
一人暮らしです。

趣味はクルマをコロガスこと(現在のクルマは4代目のメルセデスベンツです。ドイツ車では5代目)、庭での果樹栽培、家の手入れ掃除です。
20歳代前半から商品先物、株式投資をはじめ、30歳で数億円の純資産を得るが、その後空売りの深追いで多くを失う。
平成12年ごろから不動産投資を行い成功、現在50数戸を無借金で所有。
不動産投資では、誰も見向きもしなかったキズモノ、競売物件などをリノベーションする手法です。

・座右の銘は「人の行く裏に道あり花の山」
・好きな生き物 メジロ
・尊敬する人 ガブリエルシャネル(シャネル社創業者)
・好きな言葉 Das Beste oder nichts「最善か無か」。ダイムラー・ベンツ社の企業理念。私自身は何事も中途半端でいい加減です。ですからこの言葉に憧れます。

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