オーナーを搾取する「家賃集金管理システム」-4

 賃貸管理会社が提案するリフォームは、オーナーの賃貸経営にとって利益になる助言ではありません。あくまでも、賃貸管理会社が利益を得るためです。


 以下は賃貸不動産の全面委託(家賃集金システムと称しているところもあります)と呼ばれるものです。
 大手ハウスメーカーや大手投資分譲マンションの賃貸管理部門では、全面委託を条件としているところがほとんどです(独立系の管理会社では、業務の一部を受託するところもあります)

1、入居者の募集・賃貸借契約締結。
~専任媒介契約(入居者募集を一社が独占して行う媒介契約。賃貸での入居者募集では、専任媒介契約のメリットはオーナーにはほぼありません。それは別の機会に詳述します。対して複数の業者に媒介を依頼できる契約を一般媒介契約です)を条件とします。
もちろん入居者が決まれば、宅建業法で定める最高額の仲介手数料がかかります(あたり前)。

2、入居者が支払う家賃、敷金等一切を、賃貸管理会社が一旦集金する。
~この危険性については、既に述べました。

3、家賃の督促や入居者の苦情受付など。
~家賃の督促回収は、賃貸管理会社には法的権限はありません。
また、オーナーと入居者間のトラブルの仲裁も権限はありません。
以上は法律事務に該当し、弁護士等に資格を要するからです(これも既に述べました)。

4、保険引き受け、リフォーム、清掃、警備等緊急対応。
~これがもっとも賃貸管理会社にとって、利益になります。
なぜならばリフォームや緊急対応費は、賃貸管理会社が他社に下請けさせれば料金を上乗せするからです。
3割くらいは平気です。
また自社で行う場合でも、大変割高な金額になります。
競合がなければ、がんばって良心的な金額を提示する業者なんていません。
今回は、この問題について論じます。


 不動産賃貸経営においてはリフォームは欠かせない、もっともランニングコストがかかる業務です。またオーナー、入居者間でもっともトラブルが頻繁に発生します。入居者様の退去に伴う原状回復費用の分担でです。

 賃貸不動産管理会社は、オーナーの入居者様の退去立会いを認めないところが多いです。理由は「原状回復費用の分担については、賃貸管理会社が専門知識がある。無知なオーナーが口出しすればトラブルになるから」という理由です?
 また退去後のリフォームをどの程度するかも、管理会社に一任することを求められます。理由は「どの程度リフォームするかの判断は専門的知識を要するから」という理由?です。
 また、一括借上げ契約をしていれば「十分なリフォームをしなければ入居者募集で不利になから一括借上げすることができない」という理由です。これは、一括借上げ契約で「借主(賃貸管理会社)が行うリフォーム工事を行うことを条件とする」と謳っているはずです。

 他に賃貸管理会社にリフォーム工事を一任し、オーナーが現場を確認できなければ、「高コスト」以外にどのようなリスクがあるのでしょうか。
 以下のリンクは「国土交通省総合政策局不動産課」が発表した、不動産賃貸管理会社の、リフォーム代行トラブルです。


http://top.zenjyu.or.jp/report/pdf/report06/re...


○家賃等100万円の着服
マンションの賃貸人であるXは、平成10年6月頃から、業者Yに賃貸マンションの媒介と管理業務を委託していたが、委託後程なく、家賃等がYからXにきちんと交付されなくなってきたと感じたため、独自に調査を行った。
その結果、Yは、行ってもいないと思われるリフォームをしたと言って、リフォーム代相当をXに渡す家賃から差し引いて、賃借人から受領した賃料の一部をYに渡していないことが判明した。

○ 原状回復に伴う賃貸管理業者とのトラブル
入居者が入れ替わるたびにたとえ半年でもリフォーム代を請求される。
一度腹に据えかね、退室時の様子を見たいと告げ、退去者が出た際にアパートを見に行ったことがあるが、事前に伝えていたにもかかわらず、壁紙など剥がされリフォームの途中だった。入れ替わるたびにリフォーム代がかかるばかり。 


 上記事例で、行ってもいないリフォーム工事を行ったと偽り、その代金を家賃等から差し引くなどは起きてあたりまえでしょう。同様のケースはしばしば見聞します。オーナーが現場を確認することもなく、その空代金を家賃等から勝手に差し引いて取りはぐれも無ければ。
 餓えた犬をつなぐことも無く、その前にご馳走を置いて「ご馳走の番をしろ」と言いつけるのと同じです。私に言わせれば「ご馳走を犬に食われてしまった」と文句を言うほうがバカです。

 また過剰なリフォームを行うのも、上記の理由で起きるのは必然です。
 よほど酷い使い方さえしなければ、半年の入居期間でクロス全面貼り替えはまず必要ありません。もし半年でクロス全面貼り替えが必要なほど毀損していれば、自然な経年劣化では無く、入居者の故意過失です。入居者からその現状回復費用を請求できます。
 しかし賃貸管理業者はオーナーに負担させます。なぜならば家賃から差し引けば取りはぐれがないからです。
 
 賃貸管理業者が「オーナーは素人だから専門知識のある賃貸管理業者に管理委託するのが常識」というのは大嘘です。
 リフォームのセンスや必要範囲の把握など、驚くほど無知な賃貸管理業者も多く存在します。彼らの目的は、オーナーの賃貸経営のサポートではなく、自社の利益です。

 「賃貸管理業者にリフォームを任せていたら、玄関のクッションフロア(ビニール系床材)が木目柄で仰天した」なんていう話は頻繁に聞きます。玄関床が木目柄とはどういうセンスをしているのでしょうか。
 それは他所の室内床材のあまりを廃物利用したからです。それでもしっかり工事費は取られたそうですw

 私は賃貸管理を委託していませんが、宅建業者から私の物件に難癖を付けられて「ウチでリフォームしなければ決まりません」と脅されます。「和室の塗り壁は人気がありません。洋室に変えなさい。塗り壁に直接クロスを貼る方法があります」などです。しかし間柱を残したままクロス仕上げの洋室に変更しても、中途半端でかえって安っぽくなります。
 要するにオーナーの物件をけなしてリフォームさせ、代金のピンハネが欲しいだけ。リフォーム工事のど素人が平気でそんなことを言います。


・こちらでも記事を公開しています。

オーナーを搾取する「家賃集金管理システム」-4
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No title

さんかくたまごさんのお話を聞いていると、アパートの管理を業者に任せるメリットが無いように思えてしまいますね。
リスクは他人に押し付けてリターンだけは頂こうとする輩はどこにでもいるということでしょうか?
「ある種の業界」にたいしてコネをもつ業者の場合は家賃の対応や居座りの際には入居者に対して「思い切った対応」をとることも可能と言う話は聞いたことがあるのですが、そういったコネのある業者ならばなおさらオーナーの利益なんて考慮するとは思えませんし。

Re: No title

たとえば遠隔地に物件を所有している場合や、他に職業があって賃貸管理に時間が避けない方は、賃貸管理業者を利用せざるを得ないでしょう。
私は管理会社に全面委託することは反対です。
ですから、遠隔地で管理委託せざるをいえない物件は、どんなに条件が良くても取得しません。
管理業務の一部を委託することは反対しません。
入退去手続き、*募集契約代行だけ任せて、家賃等の入金はオーナー名義の口座にするなどです。
リフォームは、複数の業者の交付を持っておき、その都度相見積もりすればよいのです。
鍵は*の業者に預けておき「リフォーム業者に貸し出してください」と頼んでおけばよいのです。
しかし大手ハウスメーカーや投資マンションデベロッパーは、全面委託を条件とするところも多いです。


>「ある種の業界」にたいしてコネをもつ業者の場合は家賃の対応や居座りの際には入居者に対して「思い切った対応」をとることも可能と言う話は聞いたことがあるのですが、

「ある種の業界」ね。
家賃保証会社(賃貸管理業と家賃保証会社は別です。家賃の取立てを行うのは家賃保証会社です)に関しては、現在法案が出されており、登録を義務付けること、暴力団関係者の排除、取立ての禁止行為が盛り込まれています。
政権交代があり、法案は提出されていますが成立はしていません。
その前に法案に準じたガイドラインは、国交省から出されています。

賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案
http://www.mlit.go.jp/common/000109562.pdf

この法案では、家賃保証業者の登録を義務付け、さらに取り立て行為に関して次のような罰則を設けています。

・家賃の取立てをするにあたって、面会、文書の送付、はり紙、電話をかけることその他のいかなる方法をもってするかを問わず、人を威迫し又は私生活もしくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない。
・これに違反した者は、2年以下の懲役又は300万円以下の罰金。
・違法行為を行った法人にも刑事罰と行政処分。

「威迫された」「平穏を害された」なんて、主観的で「すいません、家賃をお支払いいただけなければ困ります」と昼間普通に話しただけでも、滞納者がそう感じれば成立します。
事実上、督促行為はできないということです。
むちゃくちゃな法律です(オーナー自身が督促する分は規制がありません)。
というわけで、家賃保証会社の審査は大変厳しくなっています。
審査に落ちる人ばかりになれば、家賃保証会社の意味も無くなります。
プロフィール

さんかくたまご

Author:さんかくたまご
当ブログのレコード
・1日の最高トータルアクセス数4332
・1日の最高純アクセス数1324
・カテゴリー(猫)別最高順位7267ブログ中15位
・カテゴリー(ペット)別最高順位41358ブログ中37位

1959年生。
大阪府出身、東京育ち(中学は世田谷区立東深沢中学校、高校は東京都立戸山高校です)。
現在は、兵庫県西宮市在住です。
一人暮らしです。

趣味はクルマをコロガスこと(現在のクルマは4代目のメルセデスベンツです。ドイツ車では5代目)、庭での果樹栽培、家の手入れ掃除です。
20歳代前半から商品先物、株式投資をはじめ、30歳で数億円の純資産を得るが、その後空売りの深追いで多くを失う。
平成12年ごろから不動産投資を行い成功、現在50数戸を無借金で所有。
不動産投資では、誰も見向きもしなかったキズモノ、競売物件などをリノベーションする手法です。

・座右の銘は「人の行く裏に道あり花の山」
・好きな生き物 メジロ
・尊敬する人 ガブリエルシャネル(シャネル社創業者)
・好きな言葉 Das Beste oder nichts「最善か無か」。ダイムラー・ベンツ社の企業理念。私自身は何事も中途半端でいい加減です。ですからこの言葉に憧れます。

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