オーナーを搾取する「家賃集金管理システム（賃貸管理委託）」－２

　賃貸管理委託は「集金管理システム」と名乗っている業者もあります。そのために受託を受けた業者が、無条件無制限に家賃の督促回収に責任を持つと誤解されている方がいます。しかし実態はまったく異なります。


　ハウスメーカー等のアパート建築業者の、アパートオーナーに対する提案とサービス提供は、主に次のとおりです。

１、一括借上げ（その欺瞞はすでに述べました）
２、管理委託（家賃集金管理システムとの名称もあります）
３、高コスト建築、リフォーム

　この３つは、アパートオーナーの利するものではなく、アパートオーナーの自己資本を蝕み、確実に破綻に追い込みます。利益があるのはサービスを提供している業者のみと断言します。
　今回から続けて、２、管理委託（家賃集金システム）について、解説をします。

　このシステムは、入居者から毎月の家賃を管理会社名義の銀行口座に振り込ませます。敷金がある場合は、管理会社がその入居者が退去するまで預かります。
　管理会社は月々の管理手数料や、管理業者が手配した清掃業者への支払いやリフォーム工事代金（もちろん管理業者が代金に３割～ほど上乗せします）などを差し引いた金額を、月遅れでオーナーに支払います。


集金管理システム｜土地活用｜積和不動産中国株式会社


　上記積和不動産（積水ハウスの子会社です）の、管理委託（集金管理システム）のパンフレットには次のようにあります。

　「家賃徴収から入居者の苦情処理、建物の維持管理まで、管理業務のすべてを代行いたします。オーナー様は月々の管理料をお支払いいただくだけ」。

　これは大変誤解を招く書き方です。管理委託システム（集金管理システム）を、月々の定額（家賃の５～８パーセント。空室でも定額料金はかかる）で管理業者が、全て家賃の督促回収など法律問題からリフォーム工事などまで行うと勘違いされている方がいらして大変驚きました。
　月々の５～８パーセントの定額でできるわけがありません。そのようなことをしたら、管理会社は大大大赤字です。そのように勘違いする方は、よほど欲ボケか、知能が正常ではないのでしょう。

　実態は「集金管理システム」とは、「管理業者がオーナーから手数料やリフォーム工事等のピンハネ料を取りはぐれせずに」「管理という名目でオーナーから搾取する」システムという意味です。

　今では不動産賃貸契約では、入居者様に家賃保証会社の保証契約を締結することが条件になっています。ですから、保証の範囲内では、オーナーは家賃を取りはぐれることはありません。
　しかし保証会社の保証契約でも、落とし穴があります。たとえば保証期間が限られていることです。家賃保証の期間は、１０ヶ月以内が多いです。保証期間を過ぎた滞納家賃は、もちろん保証会社は保証しません。
　２年ほど家賃を滞納したまま住み続ける豪傑も中にはいます。その場合オーナーは、自費で弁護士に依頼して訴訟を提起し、滞納家賃を取り立て、退去命令を得なければなりません。

　また家賃保証契約では、更新料が必要なところがほとんどです。入居者の中には、「更新料が払えない」と言って、家賃保証契約の更新を拒否する人もいます。そのような場合、賃貸借契約を解除できるかと言えば、実際問題難しいでしょう。
　ですから、家賃保証契約の更新がなされずに家賃の滞納があれば、大家が自費で訴訟を提起するなりして取り立てなければなりません。

　管理委託会社は、家賃の督促等は行いません。なぜならば、オーナーに代わり債務の支払い交渉等の法律事務を行うことは、弁護士や司法書士の資格がなければ違法になるからです。
　オーナーが管理会社に「家賃を責任持って取り立ててください」と言えば「それは非弁活動です。法律で禁じられて刑事罰の対象です。われわれは違法行為はできません」と答えるはずです。
　もちろん、弁護士等の紹介はします。弁護士等への報酬支払いは、もちろんオーナー負担です（当たり前）。

　家賃の滞納のほか、賃貸経営では法律問題は付きものです。入居者が著しく部屋を毀損させたとか、敷金返還の訴訟を起こすとか（この訴訟は小額訴訟では極めて多い）です。そのような場合も、管理会社は一切関与しません、と言うか法律上できません。　
　なぜならば先に述べたように、弁護士司法書士の資格がなければ、違法行為になるからです。

　次回は、家賃等を管理会社名義の口座に振り込ませることの弊害について論じたいと思います（続く。


（解説・補足）

　なお、家賃保証契約締結における、保証会社が家賃督促回収を行うことは、債権者と言う一方の当事者であり、非弁活動にはあたりません。

非弁活動

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