オーナーを搾取する「家賃集金管理システム（賃貸管理委託）」－２

　最大手アパート建築業者から町の不動産屋まで、賃貸物件の「管理委託」（「集金管理システム」と呼んでいる業者も多い）業務の受注に力を入れています。なぜならば管理受託業者にとっては大変利益になるからです。逆にオーナーにとっては搾取されるシステムです。しかしこのシステムについて誤解されている方が大変多いです。


　収益用一棟マンションアパートの売り物件数は、築年で２つのピークがあります。一つは築４０年以上の古い物件です。改修にお金がかかるので面倒、相続人が管理できないから売ってしまおうとか、オーナーが老齢化して管理に手が回らなくなったなど、売却の理由は納得できます。もう一つのピークは、築１５年程度のものです。
　まだ十分に収益が得られる、それほど古くもないのになぜ売却するのでしょうか。それはオーナーが資金繰りに破綻して、任意売却せざるを得ない状況になったからです。

　ハウスメーカー等のアパート建築業者の、アパートオーナーに対する提案とサービス提供は、
１、一括借上げ（その欺瞞はすでに述べました）
２、管理委託（家賃集金管理システムとの名称もあります）
３、高コスト建築、リフォーム
が三本柱です。
　その三つは、アパートオーナーの自己資本を着実に蝕んで赤字を累積させ、資金ショート（借入金返済不能）に陥らせます。

　その期間がなぜ１５年なのか。・税法等の制度上の問題、・設備の耐用年数、大規模修繕スパン、・市場価値の減少、等複合要因の周期が重なるためです（その詳細については後の機会に述べます）。
　本記事から数回を予定して、アパートオーナーの自己資本を蝕み続ける、上記２、の「管理委託（家賃集金システム）」について問題点を述べます。

　以下のリンクは、最大手積水ハウスの子会社、積和不動産による「家賃集金管理システム（管理委託）パンフレットです。


集金管理システム｜土地活用｜積和不動産中国株式会社


（以下引用）

「わずらわしい管理の手間を解決」「集金管理システム」「月々の管理料を払うだけでオーナーズライフを満喫できます」

賃貸住宅経営の日常の管理全般をお手伝いするシステムです。
集金管理委託契約により、積和不動産が家賃の徴収から入居者の苦情処理、建物の維持管理まで、管理業務のすべてを代行いたします。
オーナー様は月々の管理料をお支払いいただくだけ。
手をわずらわすことなく、賃貸住宅経営を安心して行うことができます。

■積和不動産と集金管理委託契約を締結していただきます。契約により入居者募集業務、
賃貸管理業務を行ないます。
■毎月約定日に、集金した賃料等を精算の上、オーナー様口座に振り込みます。
■管理料は賃料等集金総額（保証金・敷金を除く）の5～8％（消費税が別途必要となります。）
相当額（税別）とし、賃料等精算時に相殺させていただきます。

■業務対応内容
（以下略）


　次回以降の記事で、「集金管理システム（＝管理委託システム）」の個別問題点＝オーナーにとってきわめて不利なシステムであり欺瞞に満ちたものである、について詳述します。
　なお積和不動産のパンフレットを例示したのは、特定の企業を攻撃することが目的ではありません。本パンフレットが「賃貸管理委託契約」の標準的なものであるため、つかわさせていただきました（拙宅は積水ハウス施工であり、同社製品の優秀さは良く理解しております。コストパフォーマンスはさておき）。


　こちらでも本記事を公開しています

オーナーを搾取する「家賃集金管理システム（賃貸管理委託）」-1