オーナーを搾取する「家賃集金管理システム(賃貸管理委託)」-2


 最大手アパート建築業者から町の不動産屋まで、賃貸物件の「管理委託」(「集金管理システム」と呼んでいる業者も多い)業務の受注に力を入れています。なぜならば管理受託業者にとっては大変利益になるからです。逆にオーナーにとっては搾取されるシステムです。しかしこのシステムについて誤解されている方が大変多いです。


 収益用一棟マンションアパートの売り物件数は、築年で2つのピークがあります。一つは築40年以上の古い物件です。改修にお金がかかるので面倒、相続人が管理できないから売ってしまおうとか、オーナーが老齢化して管理に手が回らなくなったなど、売却の理由は納得できます。もう一つのピークは、築15年程度のものです。
 まだ十分に収益が得られる、それほど古くもないのになぜ売却するのでしょうか。それはオーナーが資金繰りに破綻して、任意売却せざるを得ない状況になったからです。

 ハウスメーカー等のアパート建築業者の、アパートオーナーに対する提案とサービス提供は、
1、一括借上げ(その欺瞞はすでに述べました)
2、管理委託(家賃集金管理システムとの名称もあります)
3、高コスト建築、リフォーム
が三本柱です。
 その三つは、アパートオーナーの自己資本を着実に蝕んで赤字を累積させ、資金ショート(借入金返済不能)に陥らせます。

 その期間がなぜ15年なのか。・税法等の制度上の問題、・設備の耐用年数、大規模修繕スパン、・市場価値の減少、等複合要因の周期が重なるためです(その詳細については後の機会に述べます)。
 本記事から数回を予定して、アパートオーナーの自己資本を蝕み続ける、上記2、の「管理委託(家賃集金システム)」について問題点を述べます。

 以下のリンクは、最大手積水ハウスの子会社、積和不動産による「家賃集金管理システム(管理委託)パンフレットです。


集金管理システム|土地活用|積和不動産中国株式会社


(以下引用)

「わずらわしい管理の手間を解決」「集金管理システム」「月々の管理料を払うだけでオーナーズライフを満喫できます」

賃貸住宅経営の日常の管理全般をお手伝いするシステムです。
集金管理委託契約により、積和不動産が家賃の徴収から入居者の苦情処理、建物の維持管理まで、管理業務のすべてを代行いたします。
オーナー様は月々の管理料をお支払いいただくだけ。
手をわずらわすことなく、賃貸住宅経営を安心して行うことができます。

■積和不動産と集金管理委託契約を締結していただきます。契約により入居者募集業務、
賃貸管理業務を行ないます。
■毎月約定日に、集金した賃料等を精算の上、オーナー様口座に振り込みます。
■管理料は賃料等集金総額(保証金・敷金を除く)の5~8%(消費税が別途必要となります。)
相当額(税別)とし、賃料等精算時に相殺させていただきます。

■業務対応内容
(以下略)


 次回以降の記事で、「集金管理システム(=管理委託システム)」の個別問題点=オーナーにとってきわめて不利なシステムであり欺瞞に満ちたものである、について詳述します。
 なお積和不動産のパンフレットを例示したのは、特定の企業を攻撃することが目的ではありません。本パンフレットが「賃貸管理委託契約」の標準的なものであるため、つかわさせていただきました(拙宅は積水ハウス施工であり、同社製品の優秀さは良く理解しております。コストパフォーマンスはさておき)。


 こちらでも本記事を公開しています

オーナーを搾取する「家賃集金管理システム(賃貸管理委託)」-1
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さんかくたまご

Author:さんかくたまご
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1959年生。
大阪府出身、東京育ち(中学は世田谷区立東深沢中学校、高校は東京都立戸山高校です)。
現在は、兵庫県西宮市在住です。
一人暮らしです。

趣味はクルマをコロガスこと(現在のクルマは4代目のメルセデスベンツです。ドイツ車では5代目)、庭での果樹栽培、家の手入れ掃除です。
20歳代前半から商品先物、株式投資をはじめ、30歳で数億円の純資産を得るが、その後空売りの深追いで多くを失う。
平成12年ごろから不動産投資を行い成功、現在50数戸を無借金で所有。
不動産投資では、誰も見向きもしなかったキズモノ、競売物件などをリノベーションする手法です。

・座右の銘は「人の行く裏に道あり花の山」
・好きな生き物 メジロ
・尊敬する人 ガブリエルシャネル(シャネル社創業者)
・好きな言葉 Das Beste oder nichts「最善か無か」。ダイムラー・ベンツ社の企業理念。私自身は何事も中途半端でいい加減です。ですからこの言葉に憧れます。

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