アパート「３０年一括借上げ」の欺瞞－２

アパート「３０年一括借上げ」の欺瞞－ 1

上記事の続きです。説明しましたとおり、大手ハウスメーカーなどの建築業者がうたう「○十年一括借上げ」は、実際は２年～程度の期間の合意更新賃貸借契約です。更新時に、建築業者が一括借上げ賃料を大幅に引き下げていくか、契約特約の、高価な自社リフォーム工事を行うことをオーナーは突きつけられ、早い時期に一括借上げ契約は切り捨てられます。
　「２０年、３０年の超長期にわたって、建築業者が新築時の家賃を保証してくれる」と言うのは、オーナー（予備軍）が欲ボケで自分勝手に解釈しているに過ぎません。

　民間の「２０年、３０年一括借上げ利用者」がどの程度の期間、一括借上げ制度を利用したかアンケート調査したものがあります。それによれば、５年以内に解約したオーナーが４割近くに上り、１０年を超えて利用しているオーナーは、わずかに１割しかいません。


30年一括借上げ・家賃保証の実態アンケート調査結果 :: 土地活用ドットコム


　この事実一つをとっても、オーナーにとってメリットのないシステムということがお分かりいただけるでしょう。
　築年を経るに従い賃料は下がり、競争力が無くなって入居者を確保することが難しくなります。そうなれば、建築業者はなりふりかまわず一括借上げ契約を切り捨てます。建築業者が、新築時の高い家賃で入居者確保に苦労しない一番美味しい時期だけを食い逃げするシステムだと私は述べましたが、このアンケート調査に現れています。

　それと「２－３０年一括借上げ」という、超長期の借上げ契約は、法律上判例上、無効だということも述べておきます。

　建築業者がオーナーから一括借り上げする際の契約は、借地借家法の規定を受けます。同法では強行規定として、「第三十条 　特約で建物の賃借人に不利なものは無効とする」と定めています。
　同法では「賃貸人（＝オーナー）に不利なものは無効とする」という定めはありません。同法では、賃借人（＝アパートを建築した最大手建築業者、旭化成など）は、賃貸人（＝零細な土地でなけなしのお金でアパート経営を始めた零細大家、オーナーでも）に優越して権利が守られます。

　同法の趣旨からすれば、２－３０年の超長期にわたる一括借上げ契約は、明らかに賃借人（＝最大手ハウスメーカーであっても）に不利な契約であり、裁判になれば無効とされるでしょう。
　事実、４年間の賃貸借契約で「契約満了までに賃借人が本契約を解約した場合は、残り期間の賃料を違約金として賃貸人に支払う」という、賃貸借契約が無効とされた確定判決があります。


中途解約した場合の違約金条項が公序良俗に違反し一部無効とされた事例 - 東京・台東借地借家人組合


　本判決に従えば、いくら立派な「３０年間一括して賃料××で借上げます」という契約書を建築業者が作成しても、建築業者の都合でいくらでも解約できてしまうということです（実際そのような訴訟を起こされるなどのトラブルを防止するために、建築業者は、２年～程度の有期合意更新契約を締結します）。
　４年程度でも「期間満了まで賃貸借契約を解約することはできない」という契約が無効になるのです。ましてや３０年という超長期の期間を、あらかじめ決めた賃料で満期まで借り続けるという契約は無効になるのは明らかです。

　本判決以降、借地借家法では、定期借家契約においても、賃借人は、原則一ヵ月前通知をすれば、定期借家契約を無条件解約できる条項が制定されました。
　「○十年一括賃料は×円で借上げる」という契約は、定期借家契約です。本法条項に従えば、いくら立派な「○十年一括借上げ」を契約で謳っても、賃借人（＝建築業者）は、一ヶ月前に通知をするだけで契約を解約できます。

　このように、建築業者が宣伝している「○十年一括借上げ」の実態は、アパートオーナー（予備軍）が勝手に思い描いているものとはまったく異なります。
　「営利企業は、自社が儲けることが最優先である。お客を儲けさせることではない」という大原則に従えば、「○十年一括借上げ」の欺瞞はたやすく見抜くことができます。「３０年間も新築時の家賃が保証される。楽してリスク無くがっぽり儲かるわ」という欲ボケで、自分に都合よく解釈している方は気をつけたほうが良いでしょう。


この記事は、こちらでもアップしています。

アパート「３０年一括借上げの欺瞞」－２