アパート「３０年一括借上げ」の欺瞞－１

　 これからアパート経営をしたいと思われている方は、建築業者の「○十年一括借上げ」を誤解されている方が多いです。実態を紹介します。


　最大手ハウスメーカーからアパート建築専業大手、中小建築業まで、押しなべてアパート建築に力を入れています。その売り文句のひとつに「３０年一括借り上げ」があります。３０年間の長期にわたり、建築業者が一括して借り上げ、オーナーは空き室の心配が要らないといううたい文句です。
　画像は、旭化成へーベルメゾンのものです。この広告は、全国紙にしばしば全面広告が打たれました。他社も同様のシステムを採用しています。

　この広告の一番最後左端の、虫眼鏡でしか読めないような文書に注意しなくてはなりません。
　「３０年一括借り上げシステム。新築物件対象。弊社長期修繕プログラムに基づくメンテナンス工事の実施が前提になります。２年ごとに家賃の更新を行います」とあります。

　このシステムでは、建築業者がオーナーから一棟を市価の８掛けくらいの家賃で一括して借り上げ、市価で一般に賃貸します。その差額が建築業者の利益になります。
　２年ごとに一括借り上げの賃料が見直されます。当然築年が古くなれば、建築業者は借り上げ賃料の値下げを要求してきます。下げられた賃料でオーナーが納得しなければ、その時点で一括借上げの契約は解約となります。
　また、建築業者がメンテナンスを行うことを前提としています。これは建築業者が、一括借り上げして空き室がでて家賃収入が得られないリスクを、メンテナンスの利益で補填するためです。

　このシステムは、建築業者に一方的に有利でオーナーに大変不利益です。その理由を以下に説明します。
　まず一括借り上げは、新築時にスタートするのですが、新築未入居での入居者募集はプレミアムがあり、高い家賃でも苦労なく満室にすることができます。その後の、築年を経て新築プレミアムがなくなったときこそ一括借上げのオーナーのメリットが生じるのですが、建築業者は難癖つけて契約を打ち切ります（後述）。
　つまり建築業者が一番美味しいところを掻っさらうシステムです。

　二番目に、２年ごとに賃料の見直しが行われることです。建築業者は、古くなって競争力が落ち、空き室リスクが高くなった物件の一括借り上げ契約を打ち切るために、賃料を思いっきり下げてきます。契約上は「２年毎の合意更新」ですから、建築業者、オーナーの合意に至らなければ一括借上げ契約は解約となります。
　たとえば市価の賃料が一室５万円で貸せる物件を、契約更新の際に、建築業者が「２万円じゃないと契約更新しない」と言えば、オーナーは合意しないでしょう。自分で入居者探しをしたほうがマシだからです。なお、賃貸借の合意更新では、建築業者にはどのような条件を出そうが勝手ですし、合意する義務はありません。

　最後に、それでも「市価の８掛けで一括借上げするのが常識だろう」とか（こんなことは契約書では一切かかれていませんが）クレームをつけて大騒ぎして食い下がるオーナーもいます。それに止めを刺すのが「建築業者長期修繕プログラムを採用することが前提」という契約条項です。
　上代で不必要な高価なリフォーム工事をすることを、一括借上げ契約更新の条件に突きつけてきます。２年間の空き室が生じる損失リスクを、メンテナンス工事の利益で先取り補填してしまうのです。

　このように、アパート建築業者による「３０年一括借り上げシステム」は、オーナーの利益を考えたものではありません。
　建築業者が不動産賃貸経営のリスクをオーナーだけに押し付け、一番美味しいところを食い逃げするのが目的です。

　この３０年一括借り上げシステムを誤解している方が多いので驚きます。極端に誤解されている方は、新築時の市価の賃料で、３０年間無条件で借上げてくれると思っている人さえいます。市価の８掛けでもありえません。
　９０年狂乱地価のころから、同程度の賃貸住宅では、家賃は半値近くに下落しています。ましてや同じ物件であれば、築年を経ることによりさらに賃料は下がっているはずです。

　そのような中で、建築業者が新築時の家賃で３０年間も借上げてくれるわけがありません。そのようなことをしていたら、優良企業の旭化成でさえ早晩倒産します。倒産すれば、３０年一括借上げなんてできません。企業は、自社の利益が第一ですしね。
　もし、新築時の家賃で無条件に３０年間一括借り上げしてくれるのであれば、全国紙に高いコストをかけて広告なんてしません。こんなにオーナーに有利な話であれば、黙っていても希望者が殺到し、供給が追いつかなくなります。こんなこと、正常な知能があればすぐに理解できます。

　それを「３０年間無条件で新築時の家賃で一括借り上げしてくれる」と脳内変換して、自分の都合よく解釈する人がいます。そのような方は、物事を「左団扇で楽してリスク無く、ガッポリ儲けたい」という、欲ボケめがねを通してみるからです。か、バカということです。
　なお、区分所有の投資向けマンションの「○年間一括借上げ」を謳っているところもありますが、同じシステムです。


　この問題について、わかりやすく解説した記事があります。以下にリンクを貼っておきます。

３０年一括借上げ・家賃保証でも収入が減る危険性を図解する :: 土地活用ドットコム


画像は、旭化成へーベルメゾンの全国紙一面全面広告です。
赤ペンのラインは最初からw




こちらでも記事を掲載しています。

アパート「３０年一括借り上げ」の欺瞞ー１