「ナニワ大家道」を始めました。私はかつて日本経済新聞社が運営するＳＮＳサイトなどで、自らの不動産投資について紹介する記事を書きました。これから不動産投資を志す方からコメントを多くいただきましたが、余りにも不動産投資についての誤解が多すぎます。
私が不動産投資の実態を暴けば、アパート建築業者や投資向けワンルームマンションデベロッパーは都合が悪すぎます。楽天の時と同様にブログを削除されるかもしれませんし、それよりも暗い夜道を一人で歩けば、背後からブスリと刺されるかもしれません。私には、何らこのブログにより利益を得ることはありません。単なる老婆心です。 以下は、ローカルなＳＮＳサイトでの私の記事の全文です。
http://uhuru.jp/blog.pl?_action=view&bid=1325477984&id=u3jpw837 私は不動産投資家です。現在のビジネスモデルは、任競売物件や瑕疵（キズモノ）物件を安く買い、主に低所得者層に賃貸したり、リノベーションして転売益を得ています。私の事業については、ワガマガ（日本経済新聞が運営していたＳＮＳサイト。現在は閉鎖）時代から自らの記事やコメントでしばしばご紹介してきました。
その中で、私のビジネスモデルに対して、全く不動産建築の門外漢の方から驚くような批判多くいただきました。
「これからゼロから不動産投資を始めたい。参考になる本を紹介してくれ」という、パラリーガルで弁護士事務所にお勤めの方にいくつかの著書を紹介しました。すると「こんなけち臭い本を紹介するな。私はスマートに楽に不労所得を得るのだ。これでは資格商売より大変ではないか」とお叱りを受けました。
しかし不動産投資は、資格無しに誰でも参加できます。参入障壁のある資格商売（弁護士など）より、より競争が厳しく、成功するのが難しいはずです。
（不動産投資を目指しているとお見受けしました）ある方は、私を「儲からない慈善事業をしている」と評しました。また「なぜ管理委託をして左団扇にならないのか（管理委託も知らない無知世間知らずで要領の悪いバカ）」とのご意見をいただきました。
私は２０歳前半から、ほぼ無一文から商品先物や株の信用取引を始めました。バブル崩壊の頃、株の空売りで３０歳で数億円の純資産を作りました。その後に、空売りの深追いで大方の財を失いましたが。
その様な状況で、ほぼゼロから不動産投資を始めました。やっと賃料収入で生活できるようになった区分所有３戸を所有するに至った平成１３年から約１０年で、不動産の運用だけで無借金５０戸、年収２千万円に達する予定です。１０年で年収は１０倍、資産は５倍になります。現在平均利回りは３０パーセント、保有期間の総合利回り（転売益を所有期間で除したものを賃料に加算して利回りを算出する）が１００パーセントを超えるケースもあります。
私は、不動産投資を利益目的（不動産の取得建築は利益目的だけではありません。節税目的など利益を度外視するケースも多々あります）として人に限っても、成長率、利益率は上位１パーセントにも満たない部類に入るであろう、まれな成功者です。
その様な私のビジネスモデルに対して「儲からない慈善事業」と評する方は、不動産投資をどのようにお考えになっているのでしょうか。業者にプラン管理丸投げで左団扇で、投資利回りが３割～１０割、１０年で収入が１０倍になり、資産が５倍になるより高いパフォーマンスを上げられると考えているのならば、狂気の沙汰です。
それほど安易に不動産の知識も無く苦労も無く、業者に全てお任せで儲かるのであれば、日本中誰もが不動産成金になり、賃貸不動産を借りる人がいなくなります。
私は、不動産投資を始めた当初は、高級住宅地の築年の浅い分譲マンションを取得し、アッパーな入居者層をターゲットとしていました。また、管理委託もつけていました。しかし、全く利益が出ませんでした。管理委託でも、苦い思いを散々しました。
苦しみ考え、試行錯誤してたどり着いたのが現在のビジネスモデルです。現在も、高級住宅地でのアッパー物件はいくつか所有していますが、ほとんど利益は出ていません。プロフィットリーダーは、低所得者向けの下町立地の物件です。
こちらのＳＮＳでは、宅建建築業の方もいらっしゃいます。しかしその方の記事に対して、「なぜ古家再生なんて儲からないことをして新築をしないのか（一般的には、新築よりリフォームのほうが利益率は高い）」なんて失礼なコメントは見たことがありません。
またこの方は、登記をご自身でされます。この件についても「なぜ司法書士に依頼しないのか」という越権行為的なコメントはありません。
私は表題登記や所有権保存登記、抵当権設定登記（売買による所有権移転登記より難しい）は自分でしますが、業者に媒介を依頼した売買での所有権移転登記は司法書士に依頼します。
なぜならば、この司法書士は無料で法律相談にのってくれるし、私が登記手続きを自分で出来るのに係わらず委任することで割安にしていくれること、また取引の相手方が不審に思わないようにとの配慮です。
要は、どうするかは当事者の考え方状況次第で、一人前の事業者がしていることに対して部外者がどうのこうの越権的に「管理委託を付けないのはバカ」と言うのは失礼です。
私は、事業者投資家として、大変成功している部類だと思います。しかし女性ということで「女は愚か、世間知らず。だから投資や事業でも間違ってことをして失敗し、要領が悪い（ゲラゲラ）」という偏見と差別のバイヤスが入るのでしょう。また、女は、バカにして蔑みの対象にしても許されると言う風潮があり、男性事業者では遠慮するようなことでもズケズケいっても失礼に当たらないとでも思っているのでしょうか。
ＳＮＳと言う対等な関係であっても、「女は無知でバカ、失敗を蔑んで笑いものにする対象」という役割を期待され、男性事業者に対してはそれなりの儀礼と尊重が求められます。ジェンダーの根の深さは驚きです。
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「健全な商売は、悪徳ボランティアに勝る」です。
ビジネスの才には恭しく遠くから敬意を払いますが、実は私、ビジネス音痴。そのくせ、ビジネス業界で通訳をやっていました。
私個人は商売っ気がまるでなく、その方面の才能はゼロです。
物の考え方や興味がね、まったく無いらしいんですね、自分の中に。
ついでと言ってはなんですが、記事を拝見しながら少し勉強させて頂きます。
ところで、ブロ友申請有難うございます。メールが来ていましたが、しばらくはリンクだけでお願いします。
やっとこさ、自分のブログにログインは出来たのですけどね、どうやって記事を更新すればいいか未だ分かりません（涙・・）。前、ちゃんと書いたのにね・・・
仕方なく大阪市のまち猫制度に関する陳情書の件、鳥の広場に書きました。
愛誤連中は早速、メールだツイッターだで攻勢をかけるでしょうから、貴方がたも大阪市、陳情書を提出した商店街を応援しなくては！
> 「健全な商売は、悪徳ボランティアに勝る」です。
私は普通に事業をしています。
「貧困ビジネスはヤクザが参入している」とのコメントもありますが、私はいわゆる貧困ビジネスには手を染めていません。
また積極的に参入するつもりもありません。
今後、日本の財政を考えれば、生活保護等の手厚い福祉政策が続けられるとは思えないからです。
ただ、保証人のいない生活保護受給者（かつては保証会社が保証をつけましたが今では不可です）向けの住宅は絶対数が不足しています。
ですから、安い家賃設定の物権を所有している私のところに、貧困ビジネス屋から話が廻ってきただけです。
愛誤ブログにコメントくださった方でも、賃貸物件をお持ちのかたが何人かいらっしゃいました。
この記事でも書きましたが、私はかつて日本経済新聞が運営するＳＮＳ（随分閉鎖的で、紹介が無ければ参加できないと言う。今は閉鎖）や、そのメンバーが流れてきたローカルＳＮＳで不動産投資に関する記事を書いていました。
しかし不動産投資に関しては誤解が多すぎ、悪徳ビジネスが闊歩しているのが現実です。
私は自分の利益どうのこうのではなく、警鐘を鳴らすべく記事を書きましたが、不動産建築に全く無知な方から煽るようなコメントを多くいただき残念です。
でもめげずに、不動産投資の現実をこちらでも折々紹介したいと思います。
>ところで、ブロ友申請有難うございます。メールが来ていましたが、しばらくはリンクだけでお願いします。
分かりました。
こちらでもリンクしておきます。
>仕方なく大阪市のまち猫制度に関する陳情書の件、鳥の広場に書きました。
猫愛誤の問題点は、消された楽天ブログで大方主張を尽くしたつもりです。
こちらでもコメントいただきましたが、不動産賃貸業をはじめ、飲食宿泊、診療所保育園などなど敷地内でも違法に餌やりする人がいて、経営上の脅威となっています。
敷地内でなくても、近くで地域猫なんかされても同様です。
大阪まち猫制度も、多くの自治体で新たに制度化された地域猫でも、そのような問題点を抱えています。
それでも著しい効果（野良猫とその害が減少する）があればいいのですけどね、ほぼ全てが逆効果になっているでしょう。
>大阪市、陳情書を提出した商店街を応援しなくては！
そうですね、事業者の一人として他人事では済まされません。
日本の投資話は、詐欺まがいの宣伝が横行していると思います。
大手だと安心、CM流しているから安心なんて嘘です。
そもそも不動産を買うと貧困を招く税制なのですから、下りのエスカレータを駆け上がる気合と戦略が必要なはずです。
少なくともそこの制度を変えないといけないと思います。
大家道の話も楽しみにしています。
あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。
ビジネスのお話もブログで書いてくださるとは期待しております。
そもそも、お金をもうけるということは、仕入れたモノにいかに付加価値をつけてエンドユーザーに売りつけるかということなので、それは不動産についても同様かと私は考えております。
業者の提案のままに不動産購入や上物を建てて、それで左団扇なんて高度成長時代ならいざ知らず、今ではありえないかと思っております。
不動産登記について、私も同様の考えで司法書士に依頼するケースと、しないケースに分けています。
取引相手の心情を考慮することと使える司法書士とお付き合いを続けるために、あえて代理申請する考えに同感です。
銀行や不動産流通業者のお抱え司法書士は高いだけで使えない奴が多いですけどね。
> 日本の投資話は、詐欺まがいの宣伝が横行していると思います。
例えばお上品な三井ホームもかつての特定銘柄の旭化成も、アパート経営での３０年間家保証システムを大大的に宣伝しています。
へーベルは、日経新聞一面ブチヌキです。
それを読めば、普通の人は「３０年間新築時の家賃を保証する」と取りますね。
御存知の通り、家賃保証とは、建築業者が大家から市価の８掛けくらいで賃借し、一般に又貸しすると言うものです。
建築業者と大家との賃貸借契約では、借地借家法の適用を受け、どんなに立派な契約書を作成しても建築業者は一ヶ月前に解約通知すれば解約できます。
つまり競争力のある新築時で募集に苦労しない時にいいとこ取りし、後は切り捨てると言うことです。
サブリースの更新時には賃料を大幅に下げられますし、リフォームで多額の費用をかけることを条件としたり難癖を付けて切り捨てます。
「家賃保証」の公告は詐欺に近いと思いますが、大家は一室でも事業者なので、消費者としての保護は無く、消費者庁からの注意喚起もありません。
> そもそも不動産を買うと貧困を招く税制なのですから、
固定資産税の軽減措置も廃止する方針ですしねぇ。
> 大家道の話も楽しみにしています。
ありがとうございます。
巷に溢れる不動産投資の本では、銀行からの融資を最大限引きだしさえすればそれが成功などと言うような酷いものもあります。
現実はよほど実績がある人、優良な土地を抵当権無しで持っているとかで無いと、投資用不動産に対する融資は無理です。
ゼロからスタートして不動産投資で成功するには、鈴木ゆり子、藤山勇司両氏の手法くらいでしょう。
「ゼロから不動産投資をしたい」と言う方に両氏の著作を紹介したら「こんなけち臭い本を紹介しうるな。私はスマートに楽して不労所得を得るためにするのだ」とボロクソに言われました
> あけましておめでとうございます。
あけまして
おめでとうございます
こちらこそよろしく御願い申し上げます
> ビジネスのお話もブログで書いてくださるとは期待しております。
勿論誤った動物愛護の問題も取り上げていきます。
> そもそも、お金をもうけるということは、仕入れたモノにいかに付加価値をつけてエンドユーザーに売りつけるかということなので、それは不動産についても同様かと私は考えております。
おっしゃるとおりです。
仕入れと販売額の差額が儲けです。
財務分析では、総資本対利益率に全てが包含しますが、不動産投資を考える方は、このイロハが欠落しています。
私は最近、神戸市兵庫区（下町です）で、古い連棟住宅一戸を１２０万円で購入し、家賃４万円で貸しています。
表面年率で４０パーセントです。
４０平米台の新築マンションを芦屋で買えば２，４００万円ですが、家賃８万円で決めるのは難しいでしょう。
表面利回りで１０倍の差があります。
でも多くの人は、兵庫区のほうは貧乏臭くて儲かっていない、芦屋のマンションの方が儲かっていると錯覚します。
管理委託を付けて、減価償却や管理費固定資産税まで考慮すれば、芦屋のほうは赤字になる可能性大なのに。
> 業者の提案のままに不動産購入や上物を建てて、それで左団扇なんて高度成長時代ならいざ知らず、今ではありえないかと思っております。
それが正常な感覚だと思いますがね。
なぜか不動産は安全だし楽して左団扇で儲かるもの、あくせくするのは恥と言う風潮があるように思います。
狂乱地価の９０年頃、優良な土地を親からタダで相続した恵まれた方は、こぞってマンションやビルを借り入れで建てました。
芦屋で広大な土地を持っていたある地主は、マンション５棟を新築し「私の資産は２００億円」と豪語していました。
しかし立地が悪く、空き室が埋まらず借金の返済が滞り、夫は投身自殺妻は行方不明、物件は全て競売に付されました。
不動産はリスキーです。
そのような事実があるのに、いまだに寝言を言う人がいます。
実名を挙げましょう。
芦屋で自殺した地主さんは、読売新聞販売店も経営していた岩田さんと言う方で、マンション名は第一～五読売マンションです。
これらのマンションは、賃貸物件の割には曲面や天然石やガラスブロックを多用して、建築コストをかけすぎと言う感じはしました。
投身自殺した現場は、芦屋の「朝日ヶ丘レックスマンション」です。
これはなかなか面白いテーマですね。
私は常々儲けるという事は損をする人間がいて成り立つものであると考えています。ですので儲けるでは無く、正当な報酬であればよく、もっとお金が欲しければ沢山働けばよいと考えています。儲ける自信と覚悟が無いなら地道にやるしかないと。
不動産の世界は全く無縁で未知の世界ですが、世の中を知る一つの尺度として興味深いです。
さんかくさんの文章は基本的に読みやすいから好きなんですよ。未知の世界を知るのに楽しく読めるのはいい。
今年もよろしくおねがいします。
年末にＴＶで、３ＬＤＫのマンションを６部屋位に区切って、派遣切りにあった人などに貸してる人を紹介してましたが、普通に１部屋として賃貸に出すより儲かりそうですね。対象が低所得者だとリスクも大きいでしょうが、このご時世では回転率が高そうなので良いビジネスですね。
元旦に↓こんな記事が出てましたね。
「東京電力福島第一原発事故で設定された警戒区域内にある
ペット繁殖業者が昨年４月、犬や猫など約１００匹を盗まれる被害を
受けていたことが福島県南相馬市や業者などへの取材で分かった」
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20120101-OYT1T00194.htm
仮に血統書があればすぐに盗品だとわかるし、血統書の無い犬猫なんて雑種扱いで高値でなんて売れないでしょう。
動物愛護問題でコメントくださっていたきつねさんから、このようなコメントを頂き光栄です。
> 私は常々儲けるという事は損をする人間がいて成り立つものであると考えています。
基本的にそうでしょう。
市場経済下では、必ず競争原理が働きます。
市場規模が全体で居酒屋と言う業態が５パーセント成長し、その中で年平均１００パーセント成長して上場する企業があるということは、多くの負けて撤退する企業があると言うことです。
ましてや先物やＦＸ、ごく短期の株式売買もゼロサムゲームです。
リターンの平均は、投下資本ー手数料。
儲けたとしたら、他の市場参加者から自分が儲けた分を同額損させたと言うことです。
一時期、私は企業をリストラされた人などから株式投資をしたいとの相談を良く受けました。
いわく「ネットトレーダーで生活するのも気楽で良いなあ」。
パソコンをロクに使えない、株式取引のイロハ（信用売りでなぜ株価が下がれば儲かるのか理解できない）人が言うんですよ。
ネットトレードも、ホストサーバーを経由して市場で成約するまでのタイムラグで、その間取次ぎ業者が呑んで不正を行う可能性もあり、初期の頃はシステム上の問題などもあったのです。
申し上げたとおり、短期の投機はゼロサムゲームでは、コンビニ（総資本経常利益率で４～５パーセントくらいか）を経営するより、はるかに儲けるのが難しいのです。
ネットトレーダーより、競馬プロ（期待値が７５パーセント）やパチプロのほうが儲けるのは難しいですけどね。
＞お金が欲しければ沢山働けばよいと考えています。
私のような経歴のものがそれに全く同意します。
「最初に儲けありき」という姿勢はいかがなものか。
業として成り立たせるプロセスで考え苦労すること、成功した喜びとかはあるはず。
消費者に支持されるものを提供すると言うことは、社会貢献の一種です。
> さんかくさんの文章は基本的に読みやすいから好きなんですよ。
ありがとうございます。
つたない文章ですが。
> 今年もよろしくおねがいします。
こちらこそ
よろしくおねがいします
> 年末にＴＶで、３ＬＤＫのマンションを６部屋位に区切って、派遣切りにあった人などに貸してる人を紹介してましたが、普通に１部屋として賃貸に出すより儲かりそうですね。
私は他のサイトで低所得者層の住宅問題を取り上げたことがあります。
東京では、一戸２５平米未満の住宅の建設している区条例を設けている所が多いのです。
これは「住宅計画法」と言う法律があり、「日本の国民の住宅水準を上げるための最低基準誘導水準が定められています。
基準未満の矮小住宅の建設は止めなさいと言うことです。
だから都内では、家賃を低く抑えられる狭い住宅を建てられないのです。
全国の公営住宅でも「単身者誘導水準」の４０平米未満の者は新築されていないはずです（ですから震災があり古い市営住宅を建替えた神戸市等は、民間アパートのほうが市営住宅より家賃がはるかに安いのです）。
ですから低所得者向けの住宅として、東京など地価の高いところでシェアハウスが出来るのはやむ得ないのです。
http://uhuru.jp/blog.pl?_action=view&bid=1262903191&id=u3jpw837
> 「東京電力福島第一原発事故で設定された警戒区域内にあるペット繁殖業者が昨年４月、犬や猫など約１００匹を盗まれる被害を受けていたことが福島県南相馬市や業者などへの取材で分かった」
多分、立入許可を受けずに強行突破して犬猫を保護したと言う、愛誤団体一味の仕業でしょう（立派な窃盗だし金儲けですね。犬猫の取り扱いになれていない人が、速やかに持ち去れますか。除洗もせずに、被爆ペットと言うことも告知されずに全国に譲渡されるはずです）。
外見が純血種であれば売れます。
散歩したり周りに見せびらかすには、血統書なんて要りませんし。
大阪の繁華街のペットショップで、純血種の外観をした犬猫が、「血統書なし」で血統書つきとそれほど変わらない値段で売られています。
大阪緑地公園でアメショが大量遺棄された事件では、引き受け希望者が保護した団体に殺到し、数十倍の倍率になりました。
勿論保護した愛誤団体は有償で譲渡します。
謹んで新年のお慶びを申し上げます
基地外ババアの猫餌被害報告はやめたの
> 謹んで新年のお慶びを申し上げます
> 基地外ババアの猫餌被害報告はやめたの
あけまして
おめでとうございます
愛誤問題については、引き続き取り上げる予定です。
基地害餌やりは、ババアだけじゃなく、ジジイやフーゾク嬢風、作業員風のオッサンもいます。
概してババアとオバハンが多いですけどね。
狂乱地価の９０年頃、優良な土地を親からタダで相続した恵まれた方は、こぞってマンションやビルを借り入れで建てました。
土地がタダなわけないです。
でもそういう地主大家さんは多くて恐ろしい話です。
僕が建てるマンションは建築費だけだと期待利回り17％弱です。
でも土地の値段を入れると11.1％で10年後には9％台まで落ちるという事業計画を立てています。
なので10年後に売却しても、繰り上げしてもやるように考えてはいます。
でも融資はリスキーなのは否定できない事実です。
> [色:FF0033]土地がタダなわけないです。
ちょっと語弊がありました。
優良な土地を相続すれば、相続税の基礎控除をオーバーして相続税がかかります。
更地でしたら、そのまま持っていれば固定資産税の小規模宅地の軽減税率が受けられません（２００平米まで６分の１に軽減）。
しかし一から取得する側にとっては、相続で土地を取得するなんてタダで手に入れたと同然です。
> でもそういう地主大家さんは多くて恐ろしい話です。
もしかしたらこの地主さんは、バブル期の評価での、相続税の分納もあったのかもしれません。
延滞税は年１４パーセント超でサラ金並み金利です。
>建築費だけだと期待利回り17％弱です。
立地にもよりますが、新築だとマキシマムに近いでしょう。
私は軽量鉄骨で１８パーセント近くですが。
> なので10年後に売却しても、繰り上げしてもやるように考えてはいます。
それとリスキーなのは、投資用不動産での融資では、長期固定金利で借りるのは大変難しく、多くの方は変動金利です。
今後、日本の財政状況を考えれば、急激な金利上昇も否定できません。
不動産賃貸経営固有の問題のみならず、市中金利や経済情勢によるリスクも考慮しなければなりません。
不動産投資は甘くは無いです。
巷間、「銀行から最大限融資を受けられさえすれば不動産投資は成功」と言った趣旨の本がベストセラーにもなりました。
内容は超短期の変動金利で、管理丸投げです。
そもそも投資不動産に対する融資は厳しく、実績の無い人がフルローンなんてまずありえないと思うし、分譲マンションなんてＲＣの法定耐用年数４７年持つとすれば、管理費修繕積立金のほうがイニシャルコストより高くなるのです（占有部分のリフォーム、設備の更新を抜く。賃貸経営ではこれらも加算される）。
私の姉夫婦は公務員ですが、新築投資マンションを買おうと寝ぼけたことを言っています。
ヤツラはバカだから、ＲＣの集合住宅がどれほどランニングコストがかかるか、減価償却（制度上＝税法上、物理的、市場価値的の３要素）。
イニシャルコストより、ランニングコストのほうがかかる。
ランニングコスト（広義では借り入れ金利も）をいかにコントロールするかが賃貸経営の要でもあります。
それを管理丸投げ、フルローンで融資条件は何でもいい＝短期の変動でも、を引き出すことさえ出来れば不動産投資は成功、なんて業界をバカにしています。
こんな本が売れて信奉する人がいると言うことは、世の中にバカが多いかと言う証左でしょう。
↑
私が新築した軽量鉄骨アパートは、土地取得費を入れて表面利回り１７パーセント台後半です。
私は同業者から「ありえない」と言われます。
立地は（神戸市長田区）で、阪神の震災後区画整理して６メートル公道の角地の１中の坪単価が１００万円近くするところです。
私の取得した土地は、競売で２回不売になり、三回目で私が落札しました。
二項道路で、権利関係が難しい土地でした。
取得費は、坪単価１０万円でした（多くの方から「うっそー」と言われました。
Ｃチャンなどの構造材は中古を用い、確認申請は事務所で行いました（１００平米未満は中間検査がいらないなど事務手続きコストが軽減できる）。
融資を受けていないからこそできるのです。
この物件も、機会があればご紹介したいと思います。
私のこのアパートの収支を他のサイトで記事にしたところ、全く建築不動産の門外漢の方から「儲からない慈善事業」とバカにされました。
ＲＣで建物だけでも、表面利回り１７パーセント超は驚異的ですよ。
やはり、さんかくたまご様は素晴しいです。
私が知る中では、2×4の既存宅地セルフビルド
大家さんを超える最高のスペックです。
楽天ブログの時から、その知識と論理的な文章に感服しています。
私もこれから不動産をやる時は、藤山勇司さん、鈴木ゆり子さん、最近で言えば堀口博行さんのような手法が良いと思います。
やっぱりFC2で再開しようなぁ。
> 大家さんを超える最高のスペックです。
要するにパッコンですよ。
数年前から媒介業者さん経由で「より安い、と言っても築古年木造アパートではないヤツ」の入居者さんの希望を聞いていました。
柱落としこみ工法（柱が表に出ますが、カバーをつけるので見苦しくありません）で、足場工事がいりません。
いわゆる事業系プレハブですが、サイディングは窯業系で素人が見たら安く上げたことには気がつきません。
床はかまちを上げず仕切り金具で仕切っただけです。
バストイレユニットは１ユニット。
クロスや床工事は、私が一部屋づつ仕上げました。
４戸２棟（平成１８年築と２１年築）ありますが、近隣のワンルームは４万～のところ、ゼロゼロ３万６千円で、常に満室です。
その内写真つきで紹介したいと思います。
>最近で言えば堀口博行さんのような手法が良いと思います。
存じません。
調べてみます。
> やっぱりFC2で再開しようなぁ。
再開を期待されている方が多いのではないでしょうか。
＞要するにパッコンですよ。
パッコンありだと思います（＾＾）。
＞柱落としこみ工法（柱が表に出ますが、カバーをつけるので見苦しくありません）で、足場工事がいりません。
柱間に落としこむ壁は、パネルでしょうか？
＞床はかまちを上げず仕切り金具で仕切っただけです。
ベタ基礎にそのまま床を張ったということでしょうか？
＞４戸２棟（平成１８年築と２１年築）ありますが、常に満室です。
素敵な話です。そういう手法をちょっとイナカでやってみたいと思います。
＞その内写真つきで紹介したいと思います。
楽しみに待っています。というか物件を見に行きたい。。
> パッコンありだと思います（＾＾）。
バカにする人もいますが、市場ニーズがあうものを提供して利益を得ることこそが正しいマーケティング」です。
> 柱間に落としこむ壁は、パネルでしょうか？
窯業系のパネル（サイディング）です。
普通に住宅建築で使われているものです。
窯業系パネルの化粧面が表に出ますので、外観は普通のサイディング仕上げと変わりません。
> ベタ基礎にそのまま床を張ったということでしょうか？
ちょっと説明不足でした。
床と玄関たたきの段差を作っていないと言うことです（部屋部分を上げていないと言うこと。基礎は布基礎です）。
> そういう手法をちょっとイナカでやってみたいと思います。
イナカでは無理でしょう。
一室１５平米では、イナカでは借り手が無いと思います（よほど外国人労働者が多い工場などある場合は別として）。
神戸市でも中心地に近く、一棟は最寄り駅からとほ４分、もう一棟は７分です。
中心地に近く、ちょっとスラム化に近い感じのところです。
東京で言えば足立区（足立区のかた、ごめんなさい）とか、そんな感じでしょうね。
水道管は１３Ａのままです。
それをどうやって各戸風呂まで給湯するかなど、いろいろ裏ワザがあります。
ガス管は引いていません。
熱源は電気です。
＞イナカでは無理でしょう。
一室１５平米では、イナカでは借り手が無いと思います（よほど外国人労働者が多い工場などある場合は別として）。
神戸市でも中心地に近く、一棟は最寄り駅からとほ４分、もう一棟は７分です。 中心地に近く、ちょっとスラム化に近い感じのところです。
有難うございます。
コンセプトが見えてきました。
ぶっちぎりですね。
でも、解る人にしかわからない手法だとも思います（＾＾）。
> コンセプトが見えてきました。
> ぶっちぎりですね。
お褒め頂き、ありがとう存じます。
神戸のこのあたりは、付近に川重、三菱重工などの重工業や三ツ星ベルトなどの上場ゴム工業の大規模工場や靴加工業があります。
その下請け零細企業が密集しています。
人が嫌がるメッキ（青酸ガスが出て危険）、 金属加工（事故が多い）、ゴム加工（悪臭）、靴製造（差別がある）等で、今は外国人研修実習生が労働をになっています。
本物件は、延べ６名のベトナム人にご入居いただきました（涙。非常識でトラブル多い。
なお用途地域は準工です。
> でも、解る人にしかわからない手法だとも思います（＾＾）。
ディープな世界ですよｗ
余り公にしたくない、合法ぎりぎりの裏ワザ満載です。
女性だったんですね、考え方や法知識から初老の男性かと思ってました＾＾；
私の事業形態の場合は安定性を重視しており純利回り８％くらいですが、大嘘の表利回り１２％とかはよく見ますが実質利回りで３０％は聞いたことがありません、凄いです。
確かに不動産投資業はアッパークラスが多いので一般女性で参入して成功している例はあまり見かけません。
銀行も貸しはがしたり周囲もよってたかって食物にしているのはたまに見ます＾＾；
別に私のような利回りでもへたな弁護士や医者やサラリーマンより銀行への返済前の収入は２０００万以上ですし、返済して税を支払っても600万以上は残りますので充分です。
ほかの方の事業形態はよくわかりませんが、とにかく多額の資金が動く業界ですし昔はともかく今は馬鹿ではやっていける業界ではないので今後ともお知恵をお貸しくださるとありがたく思います＾＾
>考え方や法知識から初老の男性かと思ってました＾＾；
気にしていないですよ。
２ちゃんねるでも「もてない、デブのオッサン」と書かれていましたし、ネカマとも書かれましたから。
>私の事業形態の場合は安定性を重視しており純利回り８％くらい。
私は一般に行われている賃貸事業とは、ターゲットとするお客様も提供する物件も異なります。
主に小さな一戸建て任競売物件をキャッシュで叩き買い、リノベし、低所得者に貸すのが主です。
高級立地の区分所有マンションも店舗も中心地の事務所も新築アパートもありますが、上記が最も高利回りで安定しています。
> ほかの方の事業形態はよくわかりませんが、とにかく多額の資金が動く業界ですし昔はともかく今は馬鹿ではやっていける業界ではないので今後ともお知恵をお貸しくださるとありがたく思います＾＾
よろしかったら、興味本位でもいいですからたまに覗いて見てください。
おっしゃるとおり不動産賃貸業は、誤解が多すぎます。
「勉強したり経営に自らかかわり改善努力することは、貧乏臭くてカッコ悪い」。
「大家業はプラン管理など全て業者に任せて左団扇になることがあたりまえ」。
戦後、人口が増え、都市部に集中していたときは恒常的に需要＞供給でした。
その頃は、賃貸不動産を持っていると言うだけで、よほどのことが無ければ失敗しなかったでしょう。
失敗しても、不動産の値上がりでリカバリーできました。
でも当時の大家は自ら集金し、滞納家賃を督促し、修理は自分で大工を呼びました。
管理会社や家賃保証会社など無かったからです。
今では、住宅が１割以上あまり、人口も減ることからさらに空き家が増えます。
また昔と異なり、設備など入居者様の要求が高くなっており、コストがかかります。
昔より、高度な知識管理技術が大家には必要なのです。
「大家は無知のまま、プラン管理を業者丸投げで左団扇になら無ければカッコ悪い」という風潮を流布して、アパート建築業者が大家の利益を全て横取りしようとしているからだと思います。
