オーナーを搾取する「家賃集金管理システム(賃貸管理委託)」-3

 賃貸管理業者に家賃を集金させたり、敷金を預けることはリスクがあります。オーナーの財産を賃貸管理会社の財産と分別管理したり保全する法的根拠がないからです。


 賃貸管理委託(「集金管理システム」と名乗っている業者もあります)とは、月々の管理料で賃貸管理全般を、賃貸管理業者が請け負うことです。家賃、敷金等は、一旦は入居者から管理業者名義の口座に集金し、月々の定額管理料などを差し引いて、月遅れでオーナーに支払います。
 定額の管理料の他に、管理業者がリフォームや清掃、緊急対応で警備会社を手配すれば、その都度再委託費を上乗せした費用が差し引かれてオーナーに支払われます。今回は、入居者から直接賃貸管理会社が家賃等を集金する弊害について述べます。

 集合住宅の管理委託には、他に区分所有物件(分譲マンション)の管理委託があります。分譲マンションの管理業者が賃貸管理受託を兼業しているケースも多く混同しがちですが、両者はまったく異なります。
 まず分譲マンションの管理業は免許制です。社員に一定数の「マンション管理士」という国家資格をおくことや一定以上の財務内容を義務付けており、違反があれば免許取り消しなどの行政処分もあります。また、管理組合から管理費等を預かる場合は、1ヶ月未満に限られ、その場合も管理会社が倒産した場合などに備えて保全措置が講じられています。以上は、マンション管理適正化法に規定されています。

 対して賃貸管理受託は規定する法律はありません。零細な昨日開業したばかりの、何の資格もない個人事業主でも開業できます。管理会社が預かった家賃等は、保全措置が講じられることはありません。また敷金も、入居者が退去するまで長期間預かります。
 このことは、管理会社が預かった金を勝手に流用してしまうとか、管理会社が差し押さえを受けた場合は、オーナーの財産まで差し押さえれてしまいます。これは珍しいことではありません。国土交通省土地・建設産業局不動産課では、以下のような相談事例を発表しています。

賃貸住宅管理業者をめぐるトラブルと業務のルール化による対応の整理
10、財産の分別管理 より抜粋

○約2000人のオーナーから賃貸管理業務を受託していたA社は、賃借人から預かった敷金や賃料のうち7億5千万円を資金繰りのため流用していた。A社は平成20年9月に民事再生手続きに入った。

○アパートの賃貸借の媒介及び管理を依頼されている業者Xが、賃借人の支払った敷金、礼金及び前払家賃を着服し、大家に渡さない。


 また、管理会社が入居者から直接金銭を預かることにより、オーナーに知らせずに、勝手に入居者から金銭を授受し着服するケースも多々あります。

賃貸住宅管理業者をめぐるトラブルと業務のルール化による対応の整理
8、管理受託契約に基づかない賃借人からの金銭受領の禁止 の抜粋です。

○管理業者の中には、礼金や更新料といった不当な一時金を賃借人から受領し、これらの一部若しくは全部を自らの管理報酬としてしまう者や、賃借人とは何ら管理契約を締結していないにもかかわらず、更新事務手数料と称して半月分の賃料相当額を管理報酬としてしまうような者も存在している。
 
○Xは、所有するマンションの一室を賃貸するため、平成11年3月、業者Yと「滞納保証付賃貸借業務管理委託契約」を締結。同月、Xは、Yの代理により、借主Aと建物賃貸借契約を締結した。その際、Yは、「借主は1年以内に解約した場合、違約金として家賃の1ヵ月分を支払う」旨の特約事項を設定していたが、Xにはその内容を説明せずその内容を記載した書面の交付も行わなかった。
同年8月、Aは退去することになり、違約金を支払って契約を解約した。Xは、Yに対し、退去精算書における違約金について質問したが、Yは虚偽の報告をし、徴収した違約金をXに支払わなかった。XがYを問い詰めたところ、Aから違約金を徴収している事実を認めた。


 入居者から直接管理会社が金銭を預かれば、オーナーに知らせず管理会社が勝手に違約金条項などでっち上げ、入居者から金銭を取り立てて着服することもできます。これらの行為は、立派に横領罪が成立するでしょう。
 特に上記事例、後者では、もし入居者が裁判を起こせば、オーナーに違約金の返還を命じる判決が下りる可能性があります。その場合は、オーナーは、管理会社から違約金を受領していないこと、管理会社がネコババしたことを立証しなければ、違約金の返還を入居者にしなくてはならなくなります。

 以上のように、入居者から管理会社が直接金銭を授受するのはリスクがあるのです。上場している大企業でも倒産しないとは限りません。
 1991年には、投資用マンションの一括借上げや管理受託を行っていた上場企業のマルコーが会社更生法の適用を受けました。

 「管理委託すれば楽して左団扇で儲かる」と言う能天気な方にはお好きにおやりなさい、としか申し上げられません。今時そのようなおめでたい方がいらっしゃるのは驚きです。
 私などは、少し考えただけでも、管理委託で入居者から直接管理会社が金銭を授受することのリスクに思い至りますが。


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大阪府職員を、動物愛護管理法違反で告発し続けた愛誤-2





  大阪府は、現在事実上所有者不明猫の引取りを行っていません。石切神社での野良猫問題を解決に奔走した大阪府職員を、愛誤が執拗に告発したことが原因です。石切神社の敷地は、宗教法人の所有であり民有地です。土地所有者の石切神社が野良猫被害に耐えかねて、野良猫と餌やりを排除しようとするのは当然の権利です。


 石切神社は東大阪市に位置し、がん封じの神様として有名な神社です。かねてより捨て猫と、餌やりの被害に悩まされていた石切神社ですが、2003年ごろから野良猫対策を講じるようになりました。
 以下はその経緯です。

(2004年)
警備警備会社に猫一掃計画を依頼。
警備会社は、大阪府「動物愛護グループ(犬・猫の殺処分に係る担当部署)」に相談。
石切神社は「動物愛護グループ」から「猫に餌をやらないでください」の文面のポスター(*1、を入手。   
境内に掲示した。
さらに警備会社は境内の猫を捕獲し、保健所に引き渡し始めた。

(2005年)
三重県の動物愛誤団体代表の東野貴子は、石切神社境内に、動物愛護グループが「猫に餌をやらないでください」との啓発ポスターの掲示を神社に助言したことを根拠に、「大阪府動物愛護グループ」を大阪府警に動物愛護管理法と地方公務員法違反で告発した。
しかし不受理となった。
同年、弁護士に依頼して再度告発を行い受理された。
「動物愛護グループ」のH氏、I氏の二名は書類送検された。
さらに東野貴子らは、H氏、I氏が送検されたことを朝日新聞に持ち込み、記事にすることを要請。
朝日新聞は、H氏らの弁明を掲載したが、その記述内容が「H氏らは犯罪者である。犯罪者を犯罪者として報道しないのは気に入らない」と今度は朝日新聞をブログなどで攻撃した。
石切神社は餌やりへの対抗策として、餌やりの侵入防止のためにフェンスの設置を行った。
東野貴子らは、それを「餌やりの妨害行為だ」として神社に抗議。


 以上のいきさつは、東野貴子が代表を務める愛誤団体「シロの家ネットワーク」HPで紹介されています。


http://www17.ocn.ne.jp/~shiro.nt/pato.html


 その中で東野貴子は、一貫して神社境内での餌やりの権利を主張し、神社が野良猫を排除しようとする行為で神社も攻撃しています。

 石切神社は宗教法人で、境内敷地は石切神社が所有する民有地です。土地の管理に関しては、土地所有者に権利があります。宗教法人の土地であっても、公共に供さなければならないと言う法的根拠はありません。
 東野貴子らは「餌やりは昔から行われてきたことで既得権」との屁理屈を述べています。しかし土地所有者が餌やりと言う権利侵害を見逃していただけです。餌やりと野良猫を排除し、権利の回復を神社が行うのは正当な行為です。

 土地所有者の石切神社が、餌やり禁止看板を設置すること、警備員に、餌やり行為を注意して止めさせることが、なぜ違法性があるのか理解できません。
 敷地内に侵入して被害を及ぼす野良猫を保護して保健所に届けることも、動物愛護管理法35条2項で規定されており合法です。
 
 たとえば空地が近所の子供の遊び場にされていたとしましょう。子供がごみを捨てて汚したり焚き火をしたりして被害が生じていました。地主は苦々しく思いながらも、見逃していました。
 しかしあまりにも被害がひどくなったので、子供の親に「子供を空地に入れるな」と要求したり、フェンス工事をして侵入できないようにするのは正当な権利です。
 それに対して子供の親は「今まで遊び場に使っていたのだから既得権だ。今後も使う権利がある」とか「近所で安全な遊び場がない。道路で遊ぶと事故にあう危険がある。子供の命は大切。だから空地を使う権利がある」と言えますか。石切神社で、餌やりを続けさせろと主張するのはそれと同じです。

 東野貴子は「猫嫌いで狭量」と神社を非難しています。しかし猫の好き嫌いと、猫による被害を受けていることは別問題です。上記のケースで、子供の親が地主を「あなたは子供嫌いで危険な人物だ。その内子供を殺す犯罪予備軍」と非難するのは論点ずらしです。
 東野貴子ら愛誤さんたちは、視野狭窄に陥らずに、もう少し冷静に物事を考えられなかったのでしょうか。

 以下は、(*1、の大阪府「動物愛護グループ」作成の啓発ポスターです。このポスターを掲示することの助言や掲示が、なぜ動物愛護管理法などに抵触するのか分かりません。次回は、東野貴子らの、この啓発ポスターが違法であるとの主張の矛盾について書きたいと思います。


http://plaza.rakuten.co.jp/noranekozero/diary/201012300000/

オーナーを搾取する「家賃集金管理システム(賃貸管理委託)」-2

 賃貸管理委託は「集金管理システム」と名乗っている業者もあります。そのために受託を受けた業者が、無条件無制限に家賃の督促回収に責任を持つと誤解されている方がいます。しかし実態はまったく異なります。


 ハウスメーカー等のアパート建築業者の、アパートオーナーに対する提案とサービス提供は、主に次のとおりです。

1、一括借上げ(その欺瞞はすでに述べました)
2、管理委託(家賃集金管理システムとの名称もあります)
3、高コスト建築、リフォーム

 この3つは、アパートオーナーの利するものではなく、アパートオーナーの自己資本を蝕み、確実に破綻に追い込みます。利益があるのはサービスを提供している業者のみと断言します。
 今回から続けて、2、管理委託(家賃集金システム)について、解説をします。

 このシステムは、入居者から毎月の家賃を管理会社名義の銀行口座に振り込ませます。敷金がある場合は、管理会社がその入居者が退去するまで預かります。
 管理会社は月々の管理手数料や、管理業者が手配した清掃業者への支払いやリフォーム工事代金(もちろん管理業者が代金に3割~ほど上乗せします)などを差し引いた金額を、月遅れでオーナーに支払います。


集金管理システム|土地活用|積和不動産中国株式会社


 上記積和不動産(積水ハウスの子会社です)の、管理委託(集金管理システム)のパンフレットには次のようにあります。

 「家賃徴収から入居者の苦情処理、建物の維持管理まで、管理業務のすべてを代行いたします。オーナー様は月々の管理料をお支払いいただくだけ」。

 これは大変誤解を招く書き方です。管理委託システム(集金管理システム)を、月々の定額(家賃の5~8パーセント。空室でも定額料金はかかる)で管理業者が、全て家賃の督促回収など法律問題からリフォーム工事などまで行うと勘違いされている方がいらして大変驚きました。
 月々の5~8パーセントの定額でできるわけがありません。そのようなことをしたら、管理会社は大大大赤字です。そのように勘違いする方は、よほど欲ボケか、知能が正常ではないのでしょう。

 実態は「集金管理システム」とは、「管理業者がオーナーから手数料やリフォーム工事等のピンハネ料を取りはぐれせずに」「管理という名目でオーナーから搾取する」システムという意味です。

 今では不動産賃貸契約では、入居者様に家賃保証会社の保証契約を締結することが条件になっています。ですから、保証の範囲内では、オーナーは家賃を取りはぐれることはありません。
 しかし保証会社の保証契約でも、落とし穴があります。たとえば保証期間が限られていることです。家賃保証の期間は、10ヶ月以内が多いです。保証期間を過ぎた滞納家賃は、もちろん保証会社は保証しません。
 2年ほど家賃を滞納したまま住み続ける豪傑も中にはいます。その場合オーナーは、自費で弁護士に依頼して訴訟を提起し、滞納家賃を取り立て、退去命令を得なければなりません。

 また家賃保証契約では、更新料が必要なところがほとんどです。入居者の中には、「更新料が払えない」と言って、家賃保証契約の更新を拒否する人もいます。そのような場合、賃貸借契約を解除できるかと言えば、実際問題難しいでしょう。
 ですから、家賃保証契約の更新がなされずに家賃の滞納があれば、大家が自費で訴訟を提起するなりして取り立てなければなりません。

 管理委託会社は、家賃の督促等は行いません。なぜならば、オーナーに代わり債務の支払い交渉等の法律事務を行うことは、弁護士や司法書士の資格がなければ違法になるからです。
 オーナーが管理会社に「家賃を責任持って取り立ててください」と言えば「それは非弁活動です。法律で禁じられて刑事罰の対象です。われわれは違法行為はできません」と答えるはずです。
 もちろん、弁護士等の紹介はします。弁護士等への報酬支払いは、もちろんオーナー負担です(当たり前)。

 家賃の滞納のほか、賃貸経営では法律問題は付きものです。入居者が著しく部屋を毀損させたとか、敷金返還の訴訟を起こすとか(この訴訟は小額訴訟では極めて多い)です。そのような場合も、管理会社は一切関与しません、と言うか法律上できません。 
 なぜならば先に述べたように、弁護士司法書士の資格がなければ、違法行為になるからです。

 次回は、家賃等を管理会社名義の口座に振り込ませることの弊害について論じたいと思います(続く。


(解説・補足)

 なお、家賃保証契約締結における、保証会社が家賃督促回収を行うことは、債権者と言う一方の当事者であり、非弁活動にはあたりません。

非弁活動

 この記事は、こちらでも公開しています。

http://uhuru.jp/blog.pl?_action=view&bid=1329270701&id=u3jpw837

○チガイは餌やりを止めよ 神戸市垂水区山陽線滝の茶屋~垂水駅付近





 今回は、神戸市垂水区、山陽線滝の茶屋~垂水間の迷惑餌やりを紹介します。神戸市垂水区は、神戸市西部の海沿いのエリアで、塩屋浜や舞子公園などがあり、風光明媚なところです。しかし迷惑餌やりは日本全国に存在します。


・神戸市内の市営住宅で良く見かける看板です。犬の散歩を市営住宅敷地内でする人がいることは分かりますが「猫の散歩禁止」はどういう意味でしょうね?文章をはしょりすぎです。近所の方に「猫の外飼いをしたら市営住宅の敷地に入るので迷惑です、止めましょう」という呼びかけでしょうか。また市営住宅居住者や近隣住民に「市営住宅敷地内や近くでで餌やりすると猫が集まってきて迷惑です。止めてください」と言う意味でしょう。猫をリードにつないで散歩する人は、日本では少数派ですから。

市営住宅看板1

市営住宅看板2



・兵庫県視覚障害者支援学校前に貼られたポスターです。何枚も貼られています。視覚障害者の寄宿舎も近くにあります。視覚障害者は、道に落ちている猫糞を目視することができません。健常者と比べて、猫糞を踏む被害は多いと思います。餌やりって、本当に思いやりがない無神経な人達ですよね。

覚障害者支援学校ポスター



・付近で見かけた野良猫。びっこを引いていて歩き方が変です。怪我や病気があるのかもしれません。餌やりは、獣医に診せることもないのでしょう。猫たちは、排水溝のドブ水を飲んでいました。野良猫に餌をやること、外飼いは虐待だと思います。

野良猫滝の茶屋

滝の茶屋野良猫2

オーナーを搾取する「家賃集金管理システム(賃貸管理委託)」-2


 最大手アパート建築業者から町の不動産屋まで、賃貸物件の「管理委託」(「集金管理システム」と呼んでいる業者も多い)業務の受注に力を入れています。なぜならば管理受託業者にとっては大変利益になるからです。逆にオーナーにとっては搾取されるシステムです。しかしこのシステムについて誤解されている方が大変多いです。


 収益用一棟マンションアパートの売り物件数は、築年で2つのピークがあります。一つは築40年以上の古い物件です。改修にお金がかかるので面倒、相続人が管理できないから売ってしまおうとか、オーナーが老齢化して管理に手が回らなくなったなど、売却の理由は納得できます。もう一つのピークは、築15年程度のものです。
 まだ十分に収益が得られる、それほど古くもないのになぜ売却するのでしょうか。それはオーナーが資金繰りに破綻して、任意売却せざるを得ない状況になったからです。

 ハウスメーカー等のアパート建築業者の、アパートオーナーに対する提案とサービス提供は、
1、一括借上げ(その欺瞞はすでに述べました)
2、管理委託(家賃集金管理システムとの名称もあります)
3、高コスト建築、リフォーム
が三本柱です。
 その三つは、アパートオーナーの自己資本を着実に蝕んで赤字を累積させ、資金ショート(借入金返済不能)に陥らせます。

 その期間がなぜ15年なのか。・税法等の制度上の問題、・設備の耐用年数、大規模修繕スパン、・市場価値の減少、等複合要因の周期が重なるためです(その詳細については後の機会に述べます)。
 本記事から数回を予定して、アパートオーナーの自己資本を蝕み続ける、上記2、の「管理委託(家賃集金システム)」について問題点を述べます。

 以下のリンクは、最大手積水ハウスの子会社、積和不動産による「家賃集金管理システム(管理委託)パンフレットです。


集金管理システム|土地活用|積和不動産中国株式会社


(以下引用)

「わずらわしい管理の手間を解決」「集金管理システム」「月々の管理料を払うだけでオーナーズライフを満喫できます」

賃貸住宅経営の日常の管理全般をお手伝いするシステムです。
集金管理委託契約により、積和不動産が家賃の徴収から入居者の苦情処理、建物の維持管理まで、管理業務のすべてを代行いたします。
オーナー様は月々の管理料をお支払いいただくだけ。
手をわずらわすことなく、賃貸住宅経営を安心して行うことができます。

■積和不動産と集金管理委託契約を締結していただきます。契約により入居者募集業務、
賃貸管理業務を行ないます。
■毎月約定日に、集金した賃料等を精算の上、オーナー様口座に振り込みます。
■管理料は賃料等集金総額(保証金・敷金を除く)の5~8%(消費税が別途必要となります。)
相当額(税別)とし、賃料等精算時に相殺させていただきます。

■業務対応内容
(以下略)


 次回以降の記事で、「集金管理システム(=管理委託システム)」の個別問題点=オーナーにとってきわめて不利なシステムであり欺瞞に満ちたものである、について詳述します。
 なお積和不動産のパンフレットを例示したのは、特定の企業を攻撃することが目的ではありません。本パンフレットが「賃貸管理委託契約」の標準的なものであるため、つかわさせていただきました(拙宅は積水ハウス施工であり、同社製品の優秀さは良く理解しております。コストパフォーマンスはさておき)。


 こちらでも本記事を公開しています

オーナーを搾取する「家賃集金管理システム(賃貸管理委託)」-1

大阪府職員を、動物愛護管理法違反で告発し続けた愛誤





 大阪府では、所有者不明の成猫の引取りを事実上行っていません。しかし条例をはじめ、要綱要領規則等の行政文書等の根拠は一切ありません。大阪府では過去に、大阪府職員を動物愛護管理法違反等で告発し続けた愛誤がいます。過激な愛誤テロリズムが、行政執行をゆがめているのは否めません。 


 多くの自治体では、所有者不明の成猫の引取りを事実上行っていません。しかし所有者不明の成猫を引き取らない自治体のほとんどが、何の根拠もなく引取りを拒否しているのが現状です。
 私が知る限り、所有者不明の成猫の引取りを拒否する根拠となる条例が制定されているのは東京都だけです(本条例においても、動物愛護管理法を逸脱している可能性は高い)。

 大阪府、横浜市なども、所有者不明の成猫を事実上引き取りません。私の楽天時代の(かつて楽天でブログを持っていました)、大阪在住のブロ友様は、大阪府、大阪市の条例や要綱要領規則など行政文書をくまなく調べ、所有者不明の成猫を引き取らない根拠となる文書を探しました。しかし皆無でした。
 直接大阪府に尋ねると、担当者は「大阪府の動物愛護行政へのご理解とご協力を府民の皆様にいただいております」との回答でした。「理解と協力」することは規制できないし、府民の義務とも思えませんがね。

 このような大阪府ですが、数年前までは、各保健所の窓口で所有者不明の成猫の引き取りに関して対応がまちまちでした。柔軟な対応で引き取るところもあったのです。
 しかしある事件をきっかけに、大阪府下全域で、所有者不明の成猫の引き取りは事実上全面拒否となりました。ある事件とは、過激な動物愛誤家が、平成17年頃から数回にわたり、大阪府職員個人を「猫を殺した」として動物愛護管理法違反で告発し続けたからです。

 この事件は、大阪府下の石切神社境内での野良猫への餌やりを神社側が規制したことが発端です。
 10年以上にわたり、野良猫への餌やり被害に悩まされ続けてきた石切神社は、野良猫捕獲~大阪府へ届出、を計画しました。それを聞きつけた餌やり擁護派の、三重県の動物愛誤団体「シロの家」代表者、東野貴子が、大阪府動物愛護行政の担当者個人を「動物愛護管理法違反」で執拗に告発しました。個人の嫌がらせ告発は、野良猫の引取りを妨害することが目的と思われます。
 本事件により、大阪府の動物愛護行政は、大きくゆがめられました。次回以降は、やや古いですが、本事件の問題点、法的解釈などを論じて生きたいと思います。


 以下のリンクは、東野貴子「シロの家ネットワーク」HPです。大阪府職員の告発活動が記録されています。

http://www17.ocn.ne.jp/~shiro.nt/pato.html

アパート「30年一括借上げ」の欺瞞-2

アパート「30年一括借上げ」の欺瞞- 1

上記事の続きです。説明しましたとおり、大手ハウスメーカーなどの建築業者がうたう「○十年一括借上げ」は、実際は2年~程度の期間の合意更新賃貸借契約です。更新時に、建築業者が一括借上げ賃料を大幅に引き下げていくか、契約特約の、高価な自社リフォーム工事を行うことをオーナーは突きつけられ、早い時期に一括借上げ契約は切り捨てられます。
 「20年、30年の超長期にわたって、建築業者が新築時の家賃を保証してくれる」と言うのは、オーナー(予備軍)が欲ボケで自分勝手に解釈しているに過ぎません。

 民間の「20年、30年一括借上げ利用者」がどの程度の期間、一括借上げ制度を利用したかアンケート調査したものがあります。それによれば、5年以内に解約したオーナーが4割近くに上り、10年を超えて利用しているオーナーは、わずかに1割しかいません。


30年一括借上げ・家賃保証の実態アンケート調査結果 :: 土地活用ドットコム


 この事実一つをとっても、オーナーにとってメリットのないシステムということがお分かりいただけるでしょう。
 築年を経るに従い賃料は下がり、競争力が無くなって入居者を確保することが難しくなります。そうなれば、建築業者はなりふりかまわず一括借上げ契約を切り捨てます。建築業者が、新築時の高い家賃で入居者確保に苦労しない一番美味しい時期だけを食い逃げするシステムだと私は述べましたが、このアンケート調査に現れています。

 それと「2-30年一括借上げ」という、超長期の借上げ契約は、法律上判例上、無効だということも述べておきます。

 建築業者がオーナーから一括借り上げする際の契約は、借地借家法の規定を受けます。同法では強行規定として、「第三十条  特約で建物の賃借人に不利なものは無効とする」と定めています。
 同法では「賃貸人(=オーナー)に不利なものは無効とする」という定めはありません。同法では、賃借人(=アパートを建築した最大手建築業者、旭化成など)は、賃貸人(=零細な土地でなけなしのお金でアパート経営を始めた零細大家、オーナーでも)に優越して権利が守られます。

 同法の趣旨からすれば、2-30年の超長期にわたる一括借上げ契約は、明らかに賃借人(=最大手ハウスメーカーであっても)に不利な契約であり、裁判になれば無効とされるでしょう。
 事実、4年間の賃貸借契約で「契約満了までに賃借人が本契約を解約した場合は、残り期間の賃料を違約金として賃貸人に支払う」という、賃貸借契約が無効とされた確定判決があります。


中途解約した場合の違約金条項が公序良俗に違反し一部無効とされた事例 - 東京・台東借地借家人組合


 本判決に従えば、いくら立派な「30年間一括して賃料××で借上げます」という契約書を建築業者が作成しても、建築業者の都合でいくらでも解約できてしまうということです(実際そのような訴訟を起こされるなどのトラブルを防止するために、建築業者は、2年~程度の有期合意更新契約を締結します)。
 4年程度でも「期間満了まで賃貸借契約を解約することはできない」という契約が無効になるのです。ましてや30年という超長期の期間を、あらかじめ決めた賃料で満期まで借り続けるという契約は無効になるのは明らかです。

 本判決以降、借地借家法では、定期借家契約においても、賃借人は、原則一ヵ月前通知をすれば、定期借家契約を無条件解約できる条項が制定されました。
 「○十年一括賃料は×円で借上げる」という契約は、定期借家契約です。本法条項に従えば、いくら立派な「○十年一括借上げ」を契約で謳っても、賃借人(=建築業者)は、一ヶ月前に通知をするだけで契約を解約できます。

 このように、建築業者が宣伝している「○十年一括借上げ」の実態は、アパートオーナー(予備軍)が勝手に思い描いているものとはまったく異なります。
 「営利企業は、自社が儲けることが最優先である。お客を儲けさせることではない」という大原則に従えば、「○十年一括借上げ」の欺瞞はたやすく見抜くことができます。「30年間も新築時の家賃が保証される。楽してリスク無くがっぽり儲かるわ」という欲ボケで、自分に都合よく解釈している方は気をつけたほうが良いでしょう。


この記事は、こちらでもアップしています。

アパート「30年一括借上げの欺瞞」-2

現行法でも餌やりは規制できるー5 器物損壊罪

 野良猫に餌をやることによって物的被害を生じさせれば、器物損壊罪が成立する可能性があります。


 野良猫へ給餌することにより、猫が繁殖して増えたり周辺から集まってきます。多数の猫が集まり密度が高まれば、糞尿被害もそれに比例してひどくなります。野良猫への給餌は明らかに糞尿被害との因果関係があります。
 野良猫への給餌~野良猫が増える、集まる~糞尿被害が発生する。その因果関係を被害者が立証する。
さらには餌やりが餌やりすることにより、被害を拡大せしめることを自覚していた=故意、を立証することができれば、被害者は餌やりに対して民事上、損害賠償を求めることができます。既に、餌やりを原因とする不法行為に基づいて、餌やりに対して被害者に比較的高額の損害賠償を支払う命令が出された判決がいくつか確定しています。

 野良猫への給餌~野良猫が増える、集まる~糞尿被害がひどくなる。そして餌やりは、餌やりすることによって、糞尿被害が生じることを自覚していた=故意。この因果関係が存在すれば、民事上の不法行為責任の他に、餌やりは、刑事上の器物損壊罪に問われる可能性もあります。


器物損壊罪 - Wikipedia


 器物損壊罪の構成要件は、・他人の器物を毀損せしめる行為を行うこと。・その行為により、現に器物が損壊したこと(その器物が物理的に破損するのみならず、心理的に利用価値が毀損された場合も含みます)の因果関係があること。・行為者が、その行為により損害を与えるということを自覚していた=故意。です。

 以下の事例は、刑法器物損壊罪が成立する可能性が高いと思います。
 大阪市内の商店街は、餌やり行為により糞尿被害を受けており、「餌やり罰則付き禁止条例」の制定を、平成22年に陳情しています。その陳情書から引用します。 


糞尿の後始末を考慮せず、不特定な場で無責任に給餌する人が絶えません。強い猫は、餌に遠くなく、人間の侵入が無く、居心地のよい場所で縄張りを示し、糞尿をします。縄張りから追われた猫は、人が入り込めない様な家と家の狭い隙間や屋根裏、植え込みといった掃除困難な箇所で、縄張り(糞尿)を示し、非常に不潔な実情が続いております。
商店街においては、アーケード上で、多くの猫が糞尿をしています。これは野良猫だけに限らず、首輪をした猫も集まります。猫の糞尿公害で、商店街のアーケードは腐食を促し、35年の耐用年数が三分の一に短縮される危機に陥り、大雨の度に糞がトユ詰まりを起こし、雨漏りに悩まされております。
商店主も老齢化が進み、共有財産であるアーケード上の清掃は、業者委託となり個人負担が嵩む厳しい現実です。


 この陳情を発端とする、大阪市の「餌やり罰則付き禁止条例」制定の動きに対して、愛誤は反対抗議のスパムメール攻撃などを繰り返しているようです(スパムメール攻撃も、業務妨害罪が成立する可能性があります)。しかし、この条例が成立しなかったとしても、餌やりに対しては民事上の不法行為責任を問うことが可能です。
 さらには、業務妨害罪や器物損壊罪で告訴され、同罪が成立する可能性もあります。私個人としては、餌やりに起因するひどい被害に遭われている方は、民事刑事ともに法的措置を講じられることを希望します(器物損壊罪は親告罪)。本餌やり罰則付き禁止条例がたとえ廃案になったとしても、刑事告訴されたり有罪を勝ち取れば、条例制定以上に餌やりの抑止効果が得られるからです。


 画像は神戸市垂水区。無人駐車場では餌やり被害によく遭います。野良猫が集まれば、契約車に爪傷をつける、タイヤに尿マーキングや爪とぎをされる等の物的被害が生じるでしょう。それは器物損壊罪が成立する可能性が高いです。
 また猫被害により契約車が減少すれば、業務妨害罪も成立する可能性があります。


神戸市垂水区駐車場
プロフィール

さんかくたまご

Author:さんかくたまご
当ブログのレコード
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1959年生。
大阪府出身、東京育ち(中学は世田谷区立東深沢中学校、高校は東京都立戸山高校です)。
現在は、兵庫県西宮市在住です。
一人暮らしです。

趣味はクルマをコロガスこと(現在のクルマは4代目のメルセデスベンツです。ドイツ車では5代目)、庭での果樹栽培、家の手入れ掃除です。
20歳代前半から商品先物、株式投資をはじめ、30歳で数億円の純資産を得るが、その後空売りの深追いで多くを失う。
平成12年ごろから不動産投資を行い成功、現在50数戸を無借金で所有。
不動産投資では、誰も見向きもしなかったキズモノ、競売物件などをリノベーションする手法です。

・座右の銘は「人の行く裏に道あり花の山」
・好きな生き物 メジロ
・尊敬する人 ガブリエルシャネル(シャネル社創業者)
・好きな言葉 Das Beste oder nichts「最善か無か」。ダイムラー・ベンツ社の企業理念。私自身は何事も中途半端でいい加減です。ですからこの言葉に憧れます。

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