アパート「30年一括借上げ」の欺瞞-1

  これからアパート経営をしたいと思われている方は、建築業者の「○十年一括借上げ」を誤解されている方が多いです。実態を紹介します。


 最大手ハウスメーカーからアパート建築専業大手、中小建築業まで、押しなべてアパート建築に力を入れています。その売り文句のひとつに「30年一括借り上げ」があります。30年間の長期にわたり、建築業者が一括して借り上げ、オーナーは空き室の心配が要らないといううたい文句です。
 画像は、旭化成へーベルメゾンのものです。この広告は、全国紙にしばしば全面広告が打たれました。他社も同様のシステムを採用しています。

 この広告の一番最後左端の、虫眼鏡でしか読めないような文書に注意しなくてはなりません。
 「30年一括借り上げシステム。新築物件対象。弊社長期修繕プログラムに基づくメンテナンス工事の実施が前提になります。2年ごとに家賃の更新を行います」とあります。

 このシステムでは、建築業者がオーナーから一棟を市価の8掛けくらいの家賃で一括して借り上げ、市価で一般に賃貸します。その差額が建築業者の利益になります。
 2年ごとに一括借り上げの賃料が見直されます。当然築年が古くなれば、建築業者は借り上げ賃料の値下げを要求してきます。下げられた賃料でオーナーが納得しなければ、その時点で一括借上げの契約は解約となります。
 また、建築業者がメンテナンスを行うことを前提としています。これは建築業者が、一括借り上げして空き室がでて家賃収入が得られないリスクを、メンテナンスの利益で補填するためです。

 このシステムは、建築業者に一方的に有利でオーナーに大変不利益です。その理由を以下に説明します。
 まず一括借り上げは、新築時にスタートするのですが、新築未入居での入居者募集はプレミアムがあり、高い家賃でも苦労なく満室にすることができます。その後の、築年を経て新築プレミアムがなくなったときこそ一括借上げのオーナーのメリットが生じるのですが、建築業者は難癖つけて契約を打ち切ります(後述)。
 つまり建築業者が一番美味しいところを掻っさらうシステムです。

 二番目に、2年ごとに賃料の見直しが行われることです。建築業者は、古くなって競争力が落ち、空き室リスクが高くなった物件の一括借り上げ契約を打ち切るために、賃料を思いっきり下げてきます。契約上は「2年毎の合意更新」ですから、建築業者、オーナーの合意に至らなければ一括借上げ契約は解約となります。
 たとえば市価の賃料が一室5万円で貸せる物件を、契約更新の際に、建築業者が「2万円じゃないと契約更新しない」と言えば、オーナーは合意しないでしょう。自分で入居者探しをしたほうがマシだからです。なお、賃貸借の合意更新では、建築業者にはどのような条件を出そうが勝手ですし、合意する義務はありません。

 最後に、それでも「市価の8掛けで一括借上げするのが常識だろう」とか(こんなことは契約書では一切かかれていませんが)クレームをつけて大騒ぎして食い下がるオーナーもいます。それに止めを刺すのが「建築業者長期修繕プログラムを採用することが前提」という契約条項です。
 上代で不必要な高価なリフォーム工事をすることを、一括借上げ契約更新の条件に突きつけてきます。2年間の空き室が生じる損失リスクを、メンテナンス工事の利益で先取り補填してしまうのです。

 このように、アパート建築業者による「30年一括借り上げシステム」は、オーナーの利益を考えたものではありません。
 建築業者が不動産賃貸経営のリスクをオーナーだけに押し付け、一番美味しいところを食い逃げするのが目的です。

 この30年一括借り上げシステムを誤解している方が多いので驚きます。極端に誤解されている方は、新築時の市価の賃料で、30年間無条件で借上げてくれると思っている人さえいます。市価の8掛けでもありえません。
 90年狂乱地価のころから、同程度の賃貸住宅では、家賃は半値近くに下落しています。ましてや同じ物件であれば、築年を経ることによりさらに賃料は下がっているはずです。

 そのような中で、建築業者が新築時の家賃で30年間も借上げてくれるわけがありません。そのようなことをしていたら、優良企業の旭化成でさえ早晩倒産します。倒産すれば、30年一括借上げなんてできません。企業は、自社の利益が第一ですしね。
 もし、新築時の家賃で無条件に30年間一括借り上げしてくれるのであれば、全国紙に高いコストをかけて広告なんてしません。こんなにオーナーに有利な話であれば、黙っていても希望者が殺到し、供給が追いつかなくなります。こんなこと、正常な知能があればすぐに理解できます。

 それを「30年間無条件で新築時の家賃で一括借り上げしてくれる」と脳内変換して、自分の都合よく解釈する人がいます。そのような方は、物事を「左団扇で楽してリスク無く、ガッポリ儲けたい」という、欲ボケめがねを通してみるからです。か、バカということです。
 なお、区分所有の投資向けマンションの「○年間一括借上げ」を謳っているところもありますが、同じシステムです。


 この問題について、わかりやすく解説した記事があります。以下にリンクを貼っておきます。

30年一括借上げ・家賃保証でも収入が減る危険性を図解する :: 土地活用ドットコム


画像は、旭化成へーベルメゾンの全国紙一面全面広告です。
赤ペンのラインは最初からw

旭化成


こちらでも記事を掲載しています。

アパート「30年一括借り上げ」の欺瞞ー1
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現行法でも餌やりは規制できるー業務妨害罪 4





野良猫への餌やりを行うことにより、他人の業務に支障をきたす損害を与えれば、刑法234条業務妨害罪が成立する可能性があります。たとえ条例で餌やりを禁じていなくても、民事上損害賠償責任が生じるほか、刑法でも犯罪が成立する可能性があります。無許可餌やりはリスキーです。 


 現在大阪市では、野良猫への無許可餌やりを罰則付きで禁じる条例制定の動きがあります。発端は、昨年大阪市内の、猫の餌やりによる被害に遭っている商店街が、餌やりを禁じる条例制定を陳情したことが発端です。その陳情書を引用します。


糞尿の後始末を考慮せず、不特定な場で無責任に給餌する人が絶えません。強い猫は、餌に遠くなく、人間の侵入が無く、居心地のよい場所で縄張りを示し、糞尿をします。縄張りから追われた猫は、人が入り込めない様な家と家の狭い隙間や屋根裏、植え込みといった掃除困難な箇所で、縄張り(糞尿)を示し、その後始末に困惑している住民も増え、非常に不潔な実情が続いております。
商店街においては、猫は上下運動を得意とするので人間の侵入が無いアーケード上で日向ぼっこし、交尾し、縄張りを示すため、アーケード上は猫の楽園と化し、多くの猫が糞尿をしています。これは野良猫だけに限らず、首輪をした猫も集まります。猫の糞尿公害で、商店街のアーケードは腐食を促し、35年の耐用年数が三分の一に短縮される危機に陥り、大雨の度に糞がトユ詰まりを起こし、雨漏りに悩まされております。

商店主も老齢化が進み、共有財産であるアーケード上の清掃は、業者委託となり個人負担が嵩む厳しい現実です。


 大阪市の「野良猫への無許可餌やり罰則付き禁止条例」制定に猛反発している愛誤団体があり、大阪市へ直接抗議を行ったりしています。愛誤の本音は、「無責任で無条件でやりたい放題餌やりをする権利を認めよ」ということです。
 それで大阪市餌やり禁止条例案で示した「餌やりを認める地域とそうでない地域の見直し」でさえ反対しているのです。

 大阪市の、餌やり罰則付き禁止条例案が不成立になれば愛誤さんは本望で、その後も変わらず不適正餌やりを続けるのでしょう。しかし条例で罰則付きで餌やりを禁じなくても、餌やりにはペナルティーを課すことが可能です。
 近年は、餌やりに対して損害賠償を求める民事訴訟がいくつか提起され、いずれも比較的高額な損害賠償が認められています。陳情書にあるような商店街の現状からすれば、過去の餌やり裁判で認められた損害賠償額より、かなり高額の賠償額が認められる可能性が高いです。なぜならば、今までの餌やり裁判と異なり、商店街のアーケード工事は高額であり、糞尿被害による商店街の営業損失も認められる可能性が高いからです。

 また、餌やりがエスカレートして被害がさらに深刻になれば、告訴をする被害者が出てくるのも時間の問題と思われます。陳情内容のように、餌やりにより、業務を妨害されている事業者も少なくは無いからです。
 野良猫が常にアーケード上で糞尿をし、樋に糞が詰まる状態であればひどい糞尿臭があるでしょう。また抜けた体毛が落ちてきたり、汚い猫が徘徊している状態であれば、この商店街の特に飲食食品関係の店を利用したいというお客はいるでしょうか。

 私は、陳情した商店街の状況から判断すれば、商店街側は、餌やりに対して威力業務妨害罪での告訴が可能だと思います。
 威力業務妨害罪とは、威力を用いて他人の業務を妨害する罪。刑法第234条が禁じ、3年以下の懲役または50万円以下の罰金に処せられます。威力は、人の意思を制圧するに足るもの。直接暴行などに及ばなくても成立します。「飲食店に計90回ほど無言電話をかけた」「教員が起立君が代斉唱を拒んだ」というケースで有罪が確定しています。
 また業務は、営業のみならず、広く、人の反復的社会活動を指します。

 業務妨害罪の構成要件は、・威力を用いること(上記のように無言電話、起立斉唱を拒むなど広く認められています)、・結果として業務が妨害された、・行為者に故意があること、が判例で示されています。
 ・猫という器物を用いて糞尿をさせ、商店街の来客を妨害した、・その結果、商店街の売り上げが落ちた、・餌やりが、野良猫に餌をやることにより猫が集まり、商店街の業務に支障をきたすことを認識しながら餌やりを続けた。以上で威力業務妨害罪が成立します。
 その他にも、陳情を行った商店街は、餌やりに対して器物損壊罪で告訴することも可能でしょう(器物損壊罪については後に記事にします)。

 餌やり罰則付き禁止条例を廃案に追い込んだとしても、愛誤は「勝利だ」と短絡的に喜んではいけません。民事刑事とも、十分可能なのに法的措置を講じていない猫被害者は多数います。「餌やり罰則付き禁止条例を廃案にしたぞ。われわれの勝利だ。無責任無条件でいくらでも餌やりできる」と考えるのはあまりにも短絡的です。
 餌やりさんたちは、民事刑事とも法的措置を講じられるリスクを考慮すべきです。そのためには、節度のある餌やりを行い、地域住民への被害を防止し、理解を求めるという長期大局的な戦略が必要です。地域猫という節度ある餌やり方法を存続させ、地域住民の理解を得て共存するためには、むしろ無許可餌やりを禁じる条例は有効なのです。


 画像は神戸市垂水区。保育所の敷地内で餌やりを行う人がいます。園庭が猫の糞尿で汚染され、園児が遊べなくなれば業務妨害罪が成立する可能性があります。

神戸市垂水区保育所内餌やり


威力業務妨害罪 とは - コトバンク

儲かる経済学

 自由経済下で参入障壁がない分野では、ほかの業種と際立って儲かるものはない。なぜならば、ある儲かる分野があれば、すぐに参入者が現れ、競争が激化して早晩儲からなくなるからである。それを経済学ではアービトラージ(裁定)と言います。不動産賃貸業も普通のサービス業であり、市場原理に従います。不動産賃貸業はむしろ・参入が自由、・価格競争が激しい、・供給が過剰です。


 私は月4-5冊の本を読みますので、著者とタイトルは失念しましたが。(多分中公新書だったと思う)、若手経済学者が書かれた本の(「儲かる経済学」と言ったタイトルだったと思います)要旨をご紹介したいと思います。
 それは「自由経済下で参入障壁がない分野では、ほかの業種と際立って儲かるものはない。なぜならば、ある儲かる分野があれば、すぐに参入者が現れ、競争が激化して早晩儲からなくなるからである。それを経済学ではアービトラージ(裁定)と言う」。

 著者の経済学者は、商売柄「今はどのような業種が儲かりますか」という質問が頻繁に寄せられてうんざりしていたのだと思います。まれに、きわめて参入が難しく、価格競争が制度上起こりえない分野でガッポガッポ儲かる状態が比較的長期間続くケースもあります。

 たとえば眼科開業医の「白内障バブル」などが該当します。1990年に、それまで自由診療だった白内障手術が保険診療で認可されました。その後の技術革新で手術時間の短縮化が実現し、一日あたりの手術件が増大しました。
 しかも白内障手術の診療報酬は高めに据え置かれました。その結果、高額納税者は眼科開業医が席捲し、年間医療費30兆円の内、2千億円が白内障手術という、単一の疾患で占められると言う異常事態を招きました。

 「やりさえすれば必ず儲かる」という特殊な分野が比較的長く存続できた理由は、・眼科医でかつ白内障手術ができると言うスキルを要することで高い参入障壁に守られていた、・保険診療という公定価格で価格競争が生じない、・需要が厖大であった、という特殊な条件が揃っていたからです。
 しかし「白内障バブル」は、診療報酬が一気に半額に引き下げられて崩壊しました。後発で白内障手術に参入した眼科開業医は、「白内障バブル」崩壊で、設備投資の負担が重く破綻寸前と言うところもあります。

 ましてや・参入障壁が無い、・価格競争が自由、・需要より供給過剰、な分野で「誰がやっても安全で楽で、ほかの業種に比較して際立って儲かる」業種が長く残っているわけがありません。たとえば不動産賃貸業は、まさに上記の条件に当てはまります。
 あまりにも誤解が多すぎますが、不動産賃貸業も普通にサービス業の一種で市場原理に従います。つまり他業種と比べて、特段楽でも安全でも儲かるものではありません。

 私は市場経済下では、ありとあらゆる業種において、基本的にリターン総量=リスク総量(この中には手間とか、人が嫌がる人との交渉や汚れ仕事など広義で含めます)だと思います。経済情勢の変化に応じて、一時的に特定の分野業種が他業種に比べて有利になることはありますが、必ずすぐに参入者が現れ、競争原理が働き、その結果供給過剰になり優位性は失われます。 
 冷静になって考えれば、不動産賃貸業がほかの業種に比べて、楽で安全、儲かるのであれば、なぜわざわざ辛い、リスキー、それほど儲からない不動産以外の分野業種を選ぶ人がいるのでしょうか。

 私は、私の不動産投資の紹介をしました。競売で取得した物件を年利40パーセント超で賃貸し、2年後に2,5倍で売却し期間最終利回りが100パーセントを超えた、著しい瑕疵がある物件を賃貸にして年利80パーセント、10年で資産規模は5倍、収入は10倍などです。
 しかし私のことを「儲からない慈善事業をしている(バカ)」「管理委託など利用すれば左団扇なのに(何バカやってんの、もっと上手くスマートに儲ける方法を知らないのかしら)」と評した方がいます。
 しかし私の投資パフォーマンスは、きわめてまれな成功部類で、不動産実務者は一様に驚愕します。楽して左団扇で人任せで安全に、私より儲けることは不可能と断言します。私はそれに見合うリスクを取っています。不動産賃貸業に関しては、あまりにも誤解が多すぎますので警鐘を鳴らしたいと思います。


 なお下記のリンクは大変参考になります。実務の最前線に携わるものにとっては概ね真実だと思います。
 ただし第二話の「投資利回りと安全な借り入れ比率」に関して一言申し上げたいと思います。著者は、3パーセント台の金利を想定しているようですが、実績の無い方が投資不動産でファイナンスを受けようとすれば大変厳しく、最も低くても変動で4パーセント前半~です。
 また金利変動のリスクを考慮していません。さらには表面利回り10パーセント~云々ですが、土地を取得した上でハウスメーカーで新築すれば表面利回り10パーセントは不可能です。しかし投資不動産の場合、中古物件への融資は難しいとも申し上げておきましょう(表面利回り10パーセントを超えるこなれた築年の物件は、検査済み証が付いていないケースが多い。今では検査済み証なしの物件には融資は付きません。姉歯事件で建築基準法を遵守させる目的でです。その件についてはまたの機会に論じます)。

不動産投資で自己破産続出のXデー近し?:日経ビジネスオンライン
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/...

一目瞭然、不動産投資のカラクリ:日経ビジネスオンライン
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/... 

不動産投資の大ウソの見抜き方:日経ビジネスオンライン
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/...

 なお、上記日経ビジネスオンラインの記事は、下記リンクから簡単な会員登録をすれば無料で読めます。不動産投資をお考えの方にとっては、大変参考になると思います。

儲かる経済学

餌やり禁止条例は、地域猫成功存続のためにむしろ不可欠です





 地域猫制度と餌やりの罰則付き禁止条例の並存は矛盾するものではありません。むしろ地域猫を成功させるためには無許可の餌やりを厳しく禁じる必要があります。大阪市では餌やり禁止条例化の動きがあります。大阪市は「町ねこ制度」「公園ねこサポーター制度」という地域猫制度がありますが、本制度の効果を上げるためには、無許可餌やり禁止条例化はむしろ望ましいといえます。


 最初に私の以下の記事について訂正を申し上げます。

大阪市の地域猫制度廃止、餌やり罰則付き禁止条例化を支持します


 本記事内容は以下のとおりです。
 「大阪市長に橋下徹氏が就任後、大阪市では予算のゼロシーリング見直しが行われ、野良猫に対する不妊去勢手術助成も見直し削減の対象となりました。それに伴い、大阪市の地域猫制度である「町ねこ制度」「公園ねこサポーター制度」も廃止の見通しである」。

 私は、その記事を、大阪市の地域猫制度廃止と不妊去勢手術助成廃止に反対する立場の人のブログ記事を安易に用いました。しかしその元記事をお書きになった方の早とちりが多分にあったようです。
 訂正いたしますのでご容赦ください。詳細は、次のリンクをご覧ください。

大阪市「所有者不明ねこの適正管理推進事業」をめぐる”愛誤とアンチ愛誤の早とちりバトル”-


 一部の人たちは、不妊去勢手術補助金が廃止されること=地域猫制度の廃止、と短絡的に理解して大阪市に抗議しています。しかし公的な不妊去勢手術の補助がなくなったとしても、地域猫制度は存続できます。民間寄付であるとか、活動家が全額自費ですればよいだけです。
 地域猫活動は、不妊去勢手術をした特定の飼い主のいない猫を、当該地域住民の同意を得て、希望者が公共の場で飼育しつつ野良猫の数とその害を減らし、ゼロ化を目的とする制度です。制度としての存続は、給餌場所などの公園管理者(自治体)が許可すれば足ります。

 彼らは、大阪市での餌やりを禁止する地域の線引きと、その地域内での餌やりを罰則付きで禁じる条例制定の動きと絡めて、「地域猫制度全面廃止」「餌やり全面禁止」と言う危機感を募らせています。大阪市への抗議活動も活発に行っています。
 しかし、地域猫制度を存続させ、地域猫の本来の目的を成功させ、さらに地域住民との共存のためには、むしろ大阪市の餌やり禁止条例が制定されたほうがよいのです。

 地域猫が成功(=野良猫とその害の減少、ゼロ化)しない最大の理由は、地域猫活動を行っている近くで無許可餌やりが横行するからです。地域猫を行政が許可すれば「無許可だろうがどんなやり方だろうが餌やりはしてもよいこと」と勘違いする人が出てくるからです。
 無許可餌やりは、不妊去勢手術を行う事は少ないです。その結果、地域猫活動でいくらTNRしても、すぐ近くで野良猫が繁殖します。

 地域猫を成功させるためには、無許可の餌やりを厳しく禁じてなくすことが必須です。私は、無許可餌やりのみを禁じる条例案でも、反対して攻撃を仕掛ける愛誤は矛盾しています。
 要するに、愛誤は「地域猫」は、とがめられずに餌やりをするための方便にしか過ぎないのです。本気で野良猫とその害を減らしたいなんて毛頭考えていません。本音は「無責任、無制限に餌やりしたい」のです。

 また、餌やりをして良い地域、禁止する地域の線引きをすることも地域猫の存続にプラスになります。大阪市の餌やり禁止条例制定は、無分別餌やりの被害を受けた商店街が陳情しています。
 無分別餌やりがこれ以上横行すれば、野良猫被害者の餌やりに対する悪感情は抑えきれないものになるでしょう。認可を受けた、ルールに従った地域猫であってもです。餌やりは、厳しいルールに基づいた地域猫に限り、被害を最小限に抑える努力をしなければ、地域住民は理解しません。無分別餌やりを野放しにすれば、法律紛争も今後多発するでしょうし、認可地域猫であっても風当たりは強くなるからです。

お知らせ





使用しているパソコンのハードディスクが死んでしまいました。
リカバリーも起動できません。
数日中に新しい機種を買ってきます。
やはりゲートウェイ社の製品はダメですね。
使用期間は2年足らずです。

予備のパソコンは、使用中にインターネットが切断します。
コメントをたくさんいただき、ありがとうございます。
お返事は、新しい機種を購入してからにします。
お返事遅れて申し訳ありません。

大阪市の地域猫制度廃止、餌やり罰則付き禁止条例化を支持します





 
 大阪市では、「町ねこ制度」「公園ねこサポーター制度」=地域猫制度の廃止の動きがあります。また、野良猫への餌やり罰則付き禁止条令制定の動きがあります。私は大阪市の、野良猫に対する政策転換の動きを支持します。

 大阪市では、平成23年から「街ねこ制度(所有者不明ねこの適正管理推進事業)=不妊去勢費の助成」「公園ねこサポーター制度」を実施していました。
 しかし現橋下市長は、「聖域なきゼロベースの見直し」を加えた上で今年7月をめどに本格予算を組むことを決めました。「街ねこ制度」は、平成24年度の予算そのものが凍結されました(大阪市健康福祉局)。
 「街ねこ制度」がなくなれば「街ねこ制度」を基本とした「公園ねこサポーター制度」も廃止されます。「公園ねこサポーター制度」は、野良ねこが生息する公園の美化活動を行うことを条件として、不妊去勢手術費を助成する制度だからです。

 さらに大阪市は、「罰則付き餌やり禁止条例」の検討も進めています。これは、野良猫の糞尿被害に遭っている商店街が、大阪市議会へ、野良猫への罰則付き餌やり禁止条令の制定を陳情したことが発端です。
 以下に引用します。


(陳情主旨)
大阪市は、野良猫に対し避妊の助成金を援助し、不幸な猫を地域の猫として命を全うできるよう対策を講じました。同時に「公園猫適正管理推進サポーター制度」を23年4月から開始し、公園猫の糞尿の清掃や給餌に努めていると伺いました。
しかし、現実には糞尿の後始末を考慮せず、不特定な場で無責任に給餌する人が絶えません。猫は公園に棲息するとは限りません。強い猫は、餌に遠くなく、人間の侵入が無く、居心地のよい場所で縄張りを示し、糞尿をします。縄張りから追われた猫は、人が入り込めない様な家と家の狭い隙間や屋根裏、植え込みといった掃除困難な箇所で、縄張り(糞尿)を示し、その後始末に困惑している住民も増え、非常に不潔な実情が続いております。
商店街においては、猫は上下運動を得意とするので人間の侵入が無いアーケード上で日向ぼっこし、交尾し、縄張りを示すため、アーケード上は猫の楽園と化し、多くの猫が糞尿をしています。これは野良猫だけに限らず、首輪をした猫も集まります。猫の糞尿公害で、商店街のアーケードは腐食を促し、35年の耐用年数が三分の一に短縮される危機に陥り、大雨の度に糞がトユ詰まりを起こし、雨漏りに悩まされております。
商店主も老齢化が進み、共有財産であるアーケード上の清掃は、業者委託となり個人負担が嵩む厳しい現実です。今後のまち猫制度の大阪市の対応には全く信頼出来ず、不備を感じております。公園以外の糞尿処理についても助成対策をしていただくか、あるいは条例改正(箕面市のごとく迷惑条例の制定)を早急にお願いします。

(陳情項目)
1.公園以外の糞尿処理についてもサポーター導入及び助成対策を実施して下さい。
2.助成不可能ならば、指定された場所以外で、所有者不明の猫に給餌する人を処罰する条例を作成
してください。



 私は、大阪市の野良猫に対する政策の方針転換を支持します。私は「町ねこ」「公園ねこサポーター制度」=地域猫制度について、楽天ブログ(削除されましたが)で以下のような危惧を表明していました。


 公園ねこサポーター制度により、市が限定的に餌やり認めたら、認可されない餌やりでも罪悪感が無くなり、無分別な餌やりが横行します。「限定的、条件付」であっても、行政が餌やりを認めれば、無許可であっても「餌やりはしても良い」と勘違いするからです。
 その結果、猫被害が拡大します。商店特に食品飲食、診療所などは特に被害は深刻でしょう。神戸市では、飲食業者の近辺での餌やりでの損害賠償を求めた裁判では、比較的高額な慰謝料が認められています。
 無許可餌やりの規制の無いままに「町ねこ制度」「公園ねこサポーター制度」 を導入すれば、野良猫による被害は拡大し、市民間の対立を招き、さらには野良猫虐待など、むしろ動物愛護に反する結果を招きかねません。
 またTNRは、きわめて効果が低く、野良猫とその害の完全廃除に成功した事例はありません。むしろ「餌やりはしてよいこと」と無許可餌やりを助長させ、野良猫被害を拡大させる効果があります。


 まさに、昨年私が危惧した結果 となりました。
 私は不動産賃貸業をしていますが、所有物件の敷地内での糞尿被害は笑い事ではありません。冗談抜きに経営上の脅威です。その他、診療所や保育園の敷地内、駐車場、飲食店近く等での餌やりによる被害は深刻です。
 民亊訴訟になれば、かなりの損害賠償が認められると思います。そのような原因を作った地域猫を専決した首長は、損害賠償の連帯責任を問われかねないと思います。
 また他人の私有地内での餌やりや事業者への被害などは、住居侵入、軽犯罪法違反、威力業務妨害、器物損壊罪などが成立する可能性もあります。行政がそのような行為を助長するような施策をして良いものかと疑問に思っていました。

 大阪市の「町ねこ制度」「公園ねこサポーター制度」の見直しと、餌やりの罰則付禁止条例化は、正しい方向と私は思います。行政の責務は、野良猫愛護より、産業振興や市民生活の向上のほうが重要度が高いはずです。
 「町ねこ制度」「公園ねこサポーター制度」=地域猫制度を残すのであれば、無許可餌やりの罰則付き禁止条例と同時に、地域猫制度も条令を根拠とし、地域猫不可の地域(商店、診療所、幼稚園などがある場所)と許可できる地域(大規模公園など)の線引きや取り消し処分などの規則を明確化すること、地域の合意の厳格化等が必要でしょう。
 廃止の方向の「町ねこ制度」「公園ねこサポーター制度」は、議会の決議を必要としない要綱が根拠です。本来、多くの人に影響を与える地域猫制度は、議会の決議が必要な条令とすべきです。

「環境省 地域猫ガイドライン」は机上の空論ー8 法律上の耐え難い曖昧さ 続続々





 私が知る限り、地域猫を制度化している自治体は、根拠を要綱としています。要綱は議会の決議を必要とせず、首長の専決事項で定められます。
 私は、多くの無関係な住民を巻き込む地域猫制度は、全ての有権者が意思決定に参加できる議会の決議を要する条例化が望ましいと思います。
 


 近年では、多くの自治体が地域猫を制度化しています。その根拠は、私が知る限り要綱要領(=ほぼ要綱と同義)であって、地域猫に関しての条例を定めている自治体は知りません。
 例えば以下の通りです。

・兵庫県芦屋市 要綱
・兵庫県西宮市 要綱
・兵庫県尼崎市 要綱
・大阪府大阪市 要綱
・東京都立川市 要綱
・佐賀県佐賀市 要綱
・鹿児島県鹿児島市 要綱
・横浜市磯子区 要綱 等(自治体名 地域猫 要綱 でググって見てください)

 条例と要綱要領の違いを述べます。まず条例とは、1、強制力がある。2、議会での議決を得ることが必要です。対して要綱要領は、1、議会での決議を得ることを必要とはしません。首長の専決事項として自由に定めることが出来ます。2、強制力を持ちません。つまり上記の自治体の地域猫制度は、全て議会の決議を経ずに制度化されたものです。
 極端な場合、愛人が市長に擦り寄って「ねぇ~ん、野良猫ちゃん可愛そうなの。近所に文句を言われずに餌やりしたいから『地域猫制度』を作ってぇ~」なんてことでも制度化できるのです。首長の専決事項ですから。

 不妊去勢手術費や、活動費の助成などの予算をつけるのであれば議会の決議が必要です。しかし大くくりの予算から流用すれば、議会の承認は不要です。
 「町の美化運動助成費」など予算計上されていれば、そこから引っ張ってきたケースもあるでしょう。地域猫を行った結果、町の美化と正反対の結果を生んだりして。

 対して、野良猫への迷惑餌やりに対して、科料等の罰則規定を設ける条例案がかつていくつかの自治体で議案提出されました。しかし愛誤の妨害活動により、議会で否決されたケースが多々あります。
 東京都中野区の「野良猫餌やり禁止 科料10万円」の条例案が平成22年に否決された際には、中野区外の愛誤団体の妨害活動が過激に行われました。私は野良猫被害者の権利は、猫愛誤に較べて軽視されているように思えてなりません。

 私は地域猫制度は、本来条例を根拠とすることが望ましいと思います。
 なぜならば、地域猫活動は、参加する当事者のみならず、地域の多くの人に悪影響を与えます。議会で多くの人が意思決定に参加し、多数意見に従うべき事柄です。また地域猫のルールを定め、それに従わず地域に損害を与えた場合や、一定期間効果が見られない場合などは、地域猫の認定取り消し処分などの行政側の強制力が必要でしょう。現状では、認定取り消し処分などの強制的なルールが曖昧で、一旦認定を受ければ効果検証もなく、地域に被害を及ぼしながら漫然と続けているケースがほとんどです。

 最近の地方自治の傾向としては、要綱要領としてて首長の専決」事項で定めるよりも、条例として市民の代表である議会が議決することが透明性が高く、望ましいとされています。
 全く知らない間に自分の住んでいる自治体で地域猫が制度化され、反対する機会も与えられないのは問題です。もし、劇症猫アレルギー患者が家族にいて、自治会で過半数で地域猫導入が可決されたら。尼崎市のように社会福祉協議会会長の一存で地域猫の導入が決められたら悲劇です。人権侵害と言う問題も生じるでしょう。
 地域猫制度は、本来根拠を条例とすることが必要です。議会の承認が必要な条例化では、まず可決される可能性がありません。だから愛誤勢力は、首長等に政治力で働きかけ、地域猫を制度化しているのでしょう。
 

条例・要綱・規則の違い


(追記)

 「公園ねこ適正管理推進サポーター制度」(通称「大阪市 まち猫制度」一種の地域猫制度です)による被害を商店街が大阪市に陳情しました。商店街は、まち猫制度は、条例に基くものと勘違いされているようですが、まち猫制度は、根拠を要綱としています(平松元大阪市長の独断か?)。
 これほどの被害を、無関係な人、企業にもたらす制度でありながら、認可取り消しは曖昧、ルール違反の罰則規定はありません(罰則規定を設けるためには条例化が必要だからです)。本来このようなまち猫制度=地域猫制度は、導入の根拠を条例とし、全ての有権者が意思決定に参加できる議会の決議を得るべきです。


まち猫制度に関する陳情書」-鳥の広場

大阪市市民の方へ 「公園ねこ適正管理推進サポーター制度」を実施しています

「ナニワ大家道」を始めます

  「ナニワ大家道」を始めました。私はかつて日本経済新聞社が運営するSNSサイトなどで、自らの不動産投資について紹介する記事を書きました。これから不動産投資を志す方からコメントを多くいただきましたが、余りにも不動産投資についての誤解が多すぎます。
 私が不動産投資の実態を暴けば、アパート建築業者や投資向けワンルームマンションデベロッパーは都合が悪すぎます。楽天の時と同様にブログを削除されるかもしれませんし、それよりも暗い夜道を一人で歩けば、背後からブスリと刺されるかもしれません。私には、何らこのブログにより利益を得ることはありません。単なる老婆心です。



 以下は、ローカルなSNSサイトでの私の記事の全文です。

http://uhuru.jp/blog.pl?_action=view&bid=1325477984&id=u3jpw837


私は不動産投資家です。現在のビジネスモデルは、任競売物件や瑕疵(キズモノ)物件を安く買い、主に低所得者層に賃貸したり、リノベーションして転売益を得ています。私の事業については、ワガマガ(日本経済新聞が運営していたSNSサイト。現在は閉鎖)時代から自らの記事やコメントでしばしばご紹介してきました。
 その中で、私のビジネスモデルに対して、全く不動産建築の門外漢の方から驚くような批判多くいただきました。

 「これからゼロから不動産投資を始めたい。参考になる本を紹介してくれ」という、パラリーガルで弁護士事務所にお勤めの方にいくつかの著書を紹介しました。すると「こんなけち臭い本を紹介するな。私はスマートに楽に不労所得を得るのだ。これでは資格商売より大変ではないか」とお叱りを受けました。
 しかし不動産投資は、資格無しに誰でも参加できます。参入障壁のある資格商売(弁護士など)より、より競争が厳しく、成功するのが難しいはずです。

 (不動産投資を目指しているとお見受けしました)ある方は、私を「儲からない慈善事業をしている」と評しました。また「なぜ管理委託をして左団扇にならないのか(管理委託も知らない無知世間知らずで要領の悪いバカ)」とのご意見をいただきました。

 私は20歳前半から、ほぼ無一文から商品先物や株の信用取引を始めました。バブル崩壊の頃、株の空売りで30歳で数億円の純資産を作りました。その後に、空売りの深追いで大方の財を失いましたが。
 その様な状況で、ほぼゼロから不動産投資を始めました。やっと賃料収入で生活できるようになった区分所有3戸を所有するに至った平成13年から約10年で、不動産の運用だけで無借金50戸、年収2千万円に達する予定です。10年で年収は10倍、資産は5倍になります。現在平均利回りは30パーセント、保有期間の総合利回り(転売益を所有期間で除したものを賃料に加算して利回りを算出する)が100パーセントを超えるケースもあります。
 私は、不動産投資を利益目的(不動産の取得建築は利益目的だけではありません。節税目的など利益を度外視するケースも多々あります)として人に限っても、成長率、利益率は上位1パーセントにも満たない部類に入るであろう、まれな成功者です。

 その様な私のビジネスモデルに対して「儲からない慈善事業」と評する方は、不動産投資をどのようにお考えになっているのでしょうか。業者にプラン管理丸投げで左団扇で、投資利回りが3割~10割、10年で収入が10倍になり、資産が5倍になるより高いパフォーマンスを上げられると考えているのならば、狂気の沙汰です。
 それほど安易に不動産の知識も無く苦労も無く、業者に全てお任せで儲かるのであれば、日本中誰もが不動産成金になり、賃貸不動産を借りる人がいなくなります。

 私は、不動産投資を始めた当初は、高級住宅地の築年の浅い分譲マンションを取得し、アッパーな入居者層をターゲットとしていました。また、管理委託もつけていました。しかし、全く利益が出ませんでした。管理委託でも、苦い思いを散々しました。
 苦しみ考え、試行錯誤してたどり着いたのが現在のビジネスモデルです。現在も、高級住宅地でのアッパー物件はいくつか所有していますが、ほとんど利益は出ていません。プロフィットリーダーは、低所得者向けの下町立地の物件です。

 こちらのSNSでは、宅建建築業の方もいらっしゃいます。しかしその方の記事に対して、「なぜ古家再生なんて儲からないことをして新築をしないのか(一般的には、新築よりリフォームのほうが利益率は高い)」なんて失礼なコメントは見たことがありません。
 またこの方は、登記をご自身でされます。この件についても「なぜ司法書士に依頼しないのか」という越権行為的なコメントはありません。

 私は表題登記や所有権保存登記、抵当権設定登記(売買による所有権移転登記より難しい)は自分でしますが、業者に媒介を依頼した売買での所有権移転登記は司法書士に依頼します。
 なぜならば、この司法書士は無料で法律相談にのってくれるし、私が登記手続きを自分で出来るのに係わらず委任することで割安にしていくれること、また取引の相手方が不審に思わないようにとの配慮です。
 要は、どうするかは当事者の考え方状況次第で、一人前の事業者がしていることに対して部外者がどうのこうの越権的に「管理委託を付けないのはバカ」と言うのは失礼です。

 私は、事業者投資家として、大変成功している部類だと思います。しかし女性ということで「女は愚か、世間知らず。だから投資や事業でも間違ってことをして失敗し、要領が悪い(ゲラゲラ)」という偏見と差別のバイヤスが入るのでしょう。また、女は、バカにして蔑みの対象にしても許されると言う風潮があり、男性事業者では遠慮するようなことでもズケズケいっても失礼に当たらないとでも思っているのでしょうか。
 SNSと言う対等な関係であっても、「女は無知でバカ、失敗を蔑んで笑いものにする対象」という役割を期待され、男性事業者に対してはそれなりの儀礼と尊重が求められます。ジェンダーの根の深さは驚きです。
プロフィール

さんかくたまご

Author:さんかくたまご
当ブログのレコード
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・カテゴリー(猫)別最高順位7682ブログ中17位
・カテゴリー(ペット)別最高順位41358ブログ中37位

1959年生。
大阪府出身、東京育ち(中学は世田谷区立東深沢中学校、高校は東京都立戸山高校です)。
現在は、兵庫県西宮市在住です。
一人暮らしです。

趣味はクルマをコロガスこと(現在のクルマは4代目のメルセデスベンツです。ドイツ車では5代目)、庭での果樹栽培、家の手入れ掃除です。
20歳代前半から商品先物、株式投資をはじめ、30歳で数億円の純資産を得るが、その後空売りの深追いで多くを失う。
平成12年ごろから不動産投資を行い成功、現在50数戸を無借金で所有。
不動産投資では、誰も見向きもしなかったキズモノ、競売物件などをリノベーションする手法です。

・座右の銘は「人の行く裏に道あり花の山」
・好きな生き物 メジロ
・尊敬する人 ガブリエルシャネル(シャネル社創業者)
・好きな言葉 Das Beste oder nichts「最善か無か」。ダイムラー・ベンツ社の企業理念。私自身は何事も中途半端でいい加減です。ですからこの言葉に憧れます。

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